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房管部门推诿,业主想用上安全电咋就那么难?

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发表于 2016-2-3 18:34:55 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 梅媚湄 于 2016-2-5 09:56 编辑

房管部门推诿,业主想用上安全电咋就那么难?
“朗曼·梦公园”楼盘位于襄阳市高新区邓城大道62号,由湖北筑和置业有限公司开发,2012年7月开盘,2013年12月开始交房,至2015年底三分之二的业主已入住。2年来,开发商违规以临时用电蒙混交房,迟迟不解决永久性用电设施问题,小区三天两头停电,电梯不能坐,电器不能用业主深受其苦,因为临时电负荷问题小区出现过电梯卡人和电表箱起火事件,“临时用电”给全体业主的生命和财产安全带来重大隐患。更为恶劣的是, 2016年1月11日,开发商与物业沆瀣一气,未经供电部门同意,却以“供电局”的名义欺骗业主,擅自强行进行电表改造,违反国家推行“一户一表”的政策规定,试图将小区改造为合表用户,从而推卸安装永久性用电设施的法定责任。为了维护自己的合法权益,小区业主多人次向“12345”政府服务热线、市信访局、市房管局、市供电公司等相关部门投诉,希望政府部门能够维护群众的合法权益。1月25日业主通过“政风行风热线”向襄阳供电公司反映小区用电问题,就此,栏目在线联系了市房管局,听了两个部门的答复,业主们深感失望,两个部门口口声声要维护群众利益,却没有1项具体措施,言辞间都声称自己部门无能为力,应该由对方负责,相互推诿之意明显,甚至提出要业主与开发商协商、向法院起诉等看似合理,却很难实现的高招唯独没有告诉我们,作为政府职能部门和国家法定的供电企业,他们应该做些什么?业主想用上安全电,真的就那么难吗?
一、房管部门乱作为在前,不作为在后,不负责任,不敢担当
(一)房管部门未能履行法定职责,违规进行竣工验收是小区只能使用“临时用电”的根源
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条《城市房地产开发经营管理条例》(国务院令第248号 第十七条《湖北省城市房地产开发经营管理办法》(省政府令第185号)第二十三条规定,房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工后,房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单位进行综合验收,经验收合格后,办理产权登记手续。因此,对房地产项目进行竣工验收是房管局的法定职责,验收标准是“必须符合国家的有关标准和规范。”根据《商品房销售管理办法》(建设部令88号)相关规定,商品房销售必须保证供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。这里的“交付使用条件”很显然是指居民住宅用电,而不是建设施工临时用电,参照建设部《房屋接管验收标准》和电力行业标准,新建住宅电力设施应该按照永久性用电设施的标准和规范建设,而不是临时用电设施。
在“政风行风热线节目中,房管局杨姓代表在谈到用电安全是说:“朗曼·梦公园”用电设施通过了质检部门验收,符合国家的规范。我们不知道,他所说的符合规范是哪门子规范。根据《中华人民共和国电力法》第二十四条、第三十一条的规定,国家实行安全用电的管理原则。用户受电装置的设计、施工安装和运行管理,应当符合国家标准或者电力行业标准。《电力供应与使用条例》(国务院令第196号)第二十四条规定:供电企业应当按照国家标准或者电力行业标准参与用户受送电装置设计图纸的审核,对用户受送电装置隐蔽工程的施工过程实施监督,并在该受送电装置工程竣工后进行检验;检验合格的,方可投入使用。也就是说,所有的用户受电装置必须符合国家标准或者电力行业标准,并由供电企业审核、检验合格,才能称为“符合国家的规范”,房管部门以高新区质检部门的意见和结论作为竣工验收的依据显然是违反《电力法》和《电力供应与使用条例》的,其对“朗曼·梦公园”配套电力设施的竣工验收是违反法律法规的违法行为。
房管部门竣工验收的错误还体现在其对“临时用电”的认识错误,根据《供电营业规则》(原电力工业部令第8号)第十二条的规定,临时电源仅适用于基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电,一般不得超过六个月,而且使用临时电源的用户不得向外供电,也不得转让给其他用户。如需改为正式用电,应按新装用电办理。“朗曼·梦公园”配套电力设施不属于临时电源的适用范围,早就超过六个月了,而且通过合表由物业公司向业主收取电费,是变相的转供,是不符合政策规定的。房管部门忽略受电装置的性质,混淆“临时电源”和永久性用电的性质,以“合法”的“临时电源”作为竣工验收合格的依据,是违反政策规定的。
正是房管部门不依法履职,违法、违规的行为让开发商通过了竣工验收,让基础设施不备交付使用条件的商品房销售和交付,造成了现在的安全隐患,是引发矛盾的真正根源。
(二)百般推诿,房管部门不作为
在“政风行风热线节目中,房管局杨姓代表强调:供电部门与开发商应坐下来协商;业主与开发商是契约关系,是执行合同的问题,业主应通过司法途径维权,唯独没有说明房管部门应该做些什么。“朗曼·梦公园”业主用电问题,表面上是入住后用电问题,实质上是开发商在销售房屋时,没有履行自己的义务,甚至采取混淆用电性质的方式,通过竣工验收。用电问题是商品房销售衍生的问题,属于商品房销售行为的延续。根据《商品房销售管理办法》(建设部令88号)第五条规定,各级人民政府房地产行政主管部门是房地产开发主管部门,负责本行政区域内商品房的销售管理工作。《物业管理条例》第五条规定,县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。《消费者权益保护法》第三十二条、第三十三条、第三十四条规定:国家机关不仅有保护消费者的合法权益的法定职责,还有惩处经营者侵害消费者合法权益的违法犯罪行为的法定职责。所以,无论是从商品房销售管理的角度,还是从规范物业管理以及保护消费者合法权益的的角度,依法处理“朗曼·梦公园”业主用电问题都是市房管局的法定职责。按照十八大四中全会提出的依法全面履行政府职能的要求,房管局应该坚持法定职责必须为,勇于负责、敢于担当,坚决纠正不作为、乱作为,坚决克服懒政、怠政,坚决惩处失职、渎职。不能因为业主还有司法救济渠道而不作为,更不能对业主的诉求消极应付、推诿扯皮,损害党群、干群关系。
房管局提出的“供电部门与开发商应坐下来协商的建议不可行,襄阳供电公司在市政府门户网站“网络问政”中回复“2016年1月12日业主网上投诉”时,明确指出:筑和置业为了卖出房子,违规私自将临时施工用电接入小区住宅用电,并将小区内1426户居民用表私自更换为自行购买的卡式电表。为了确保业主用电安全,供电公司多次对筑和置业下达《用电检查结果通知书》,且于2015年8月4日联合襄阳市经信委共同下达检查文件及检查通知,对朗曼梦公园新建住宅小区必须实行“一户一表”直抄到户管理。筑和置业拒不签收、拒不整改。以此可以看出,开发商拒收相关文书,根本无意解决此事,又怎么可能坐下来与供电部门协商呢?不知道高高在上的房管局官老爷们,怎么会想出这样的“高招”,实在对他们漂浮、不接地气的工作作风无语!
房管局提出的“业主与开发商是契约关系,是执行合同的问题,业主应通过司法途径维权的建议,更是可笑,轻轻地将商品房销售行为转化为合同问题,以此推卸其作为政府职能部门的责任,真是高明!何其用心良苦!要是能把这种心思用在服务群众上,该有多好!且不说法院是否会驳回起诉,就是相对漫长的诉讼过程业主也等不起,用电安全是人命关天的大事、是急事,拖不得的!事实上,因为用电设施涉及全体业主,只有召开业主大会,取得全体业主的签名委托或者全体业主共同起诉,法院才不会驳回起诉,即便是成立业主委员会,其起诉范围也是受限制的,如果是业主单独或部分业主起诉开发商,只要没有取得全体业主委托,法院都会以不具备主体资格驳回起诉,可要达到这些条件几乎不可能,换句话说,就我市目前环境下,尤其是业主缺乏房管部门的指导和帮助的情况下,召开业主大会、成立业主委员会是一种梦想!涉及商品房公共设施或物业纠纷,几乎没有起诉成功的!
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 楼主| 发表于 2016-2-3 18:38:09 | 显示全部楼层
(三)一错再错,缘于房管部门的认识出现了偏差
在“政风行风热线节目中,房管局杨姓代表主要表述了以下观点:
一是政策的变化导致了矛盾;
二是入住2年未交电费,带来用电的无序和超负荷运转;
三是用电安全,质检部门通过了验收,符合国家规范;
四是物业安装分表的行为是不违规的;
五是采取总电表的管理模式占的比例还相当大。
对以上观点,有违客观公正的原则,倒像是在为开发商和物业公司辩解,站在业主的角度,确实不敢苟同,这里我们就一一还原客观事实和政策规定:
1、关于政策的变化导致了矛盾的问题。2010年1月省物价局印发《关于新建住宅供电配套工程建设收费标准的通知》(鄂价能交函〔2010〕33号),试行一年后,省物价局经省政府同意正式印发《关于新建住宅供电配套工程建设价格的通知》(鄂价环资规〔2011〕4号),对我省新建住宅供电工程实行统一价格、统一维护管理政策。其中武汉市为每平方米130元,宜昌市、襄阳市、黄石市、十堰市为每平方米107元。2014年8月省物价局印发《关于新建住宅供电配套工程建设价格有关问题的指导意见》(鄂价环资〔2014〕101号)将新建住宅供电配套工程建设价格下放到市、州、直管市、神农架林区政府管理。经市政府同意,我市新建住宅供电配套费继续执行每平方米107元的收费标准;2014年12月,省物价局印发《关于放开新建住宅供电配套工程建设价格的通知》(鄂价环资〔2014〕179号),决定自2015年1月1日起放开新建住宅供电配套工程建设价格,实行市场调节。
首先,在2015年1月1日前,商品房已经通过竣工验收,也就是说,住宅供电配套工程早已通过房管局组织的综合验收,其当然应该执行省、市相关规定,对“朗曼·梦公园”来说,不存在政策变动问题;
其次,即便是政策变动了,国家也只是放开新建住宅供电配套工程建设价格,并不是免除开发商提供符合国家标准和规范的供电配套工程的义务,放开价格,只是为了充分发挥市场决定价格作用,不是说供电配套工程建设可以随便建设了,不管是由电力部门施工,还是由其他有资质的公司施工,供电配套工程都应该通过供电部门的审核验收,必须符合国家标准和规范。只有基础设施符合国家标准和规范,商品房才能够销售和交付;
第三,为业主提供合格的住宅用电是开发商的法定义务;即便是按照现在的政策,开发商也有义务办理住宅用电申请和报装接电工作,而不是往回转将“朗曼·梦公园”改造为合表小区;
第四,据供电公司称:“朗曼·梦公园”小区的供电配套工程建设于2014年4月完成,但湖北筑和置业有限公司仍有60%的配套费用至今未缴纳,导致小区的供电配套工程无法送电投运。筑和置业为了卖出房子,违规私自将临时施工用电接入小区住宅用电,并将小区内1426户居民用表私自更换为自行购买的卡式电表。由此,可以看出,为了少交费用,开发商采取了违规方式解决用电的问题。对收费问题有异议,开发商可以向供电公司提出协商意见,也可以提请华中电监委、市房管局、市经信委、市物价局对此事进行行政调解,还可以像房管局和电力公司在“政风行风热线节目中说的那样,走法律途径,最不该不顾业主的生命财产安全,用绑架业主且违规的方式来解决此事。
综上所述,导致此次矛盾的原因表面上是政策调整的原因,实质上是房管局竣工验收未严格把关,导致开发商以政策调整为借口,为了利益最大化,肆无忌惮地采取违法违规方式规避其应当承担的法定义务。
2、关于入住2年未交电费,带来用电的无序和超负荷运转的问题。这个论调,实在让人无语,太奇葩了!2年来,小区用电总量是可以查到的,有没有超过其设计最大负荷,一目了然,房管局不以统计数据为依据,仅仅以未交电费,来推断业主用电无序,导致配套设施超负荷运转,即没有事实依据,也没有科学依据,完全是主观臆断,小区目前仅入住了三分之二业主,就算所有电器全部满负荷运转,也不可能达到设计最大负荷,再说谁家天天没事开电器玩呀!这是基本常识,如果说,这样也能满负荷的话,只能说明供电配套工程设计或施工有问题,那又是怎么通过房管局竣工验收的呢!房管局的领导竟然说,用电要缴费天经地义,这话是没有错,可是这跟安全用电有什么关系呢?难道说,缴费了就安全了!况且小区未交电费是有原因的,因开发商逾期交房,以暂不收物业、水电等费用作为赔偿。把业主未缴费带来用电的无序和超负荷运转作为理由来为开发商和物业的违规电表改造背书,够无耻!不是标榜咱们小区的业主素质有多高,最起码咱业主素质比罔顾他人生命财产安全的开发商、物业公司和某些职能部门强。用电缴费,咱们懂,咱们业主之所以要求解决用电问题,不就是自愿、主动申请快点到电力公司营业厅缴费吗!
3、关于用电安全,质检部门通过了验收,符合国家规范;前面已做论述。
4、关于物业安装分表的行为是不违规的;不知道房管局的依据是什么,事实上,物业公司的行为不仅违规,而且违法。
⑴从商品房销售管理的层面看,物业公司的行为违规。根据《商品房销售管理办法》(建设部令88号)第二十四条规定:商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。住宅供电配套设施是商品房的基础配套实施之一,不能说改就改;
⑵从物业管理的层面看,物业公司的行为违法。《物权法》第七十六条规定,下列事项由业主共同决定:(六)改建、重建建筑物及其附属设施; (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。《物业管理条例》第二十七条规定,业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。开发商和物业公司未经业主共同决定,擅自对业主房屋的附属设施进行改造,属违法行为;
⑶从电力管理的层面看,物业公司的行为既违法,又违规。根据《电力供应与使用条例》(国务院令第196号)第二十四条规定,供电企业应当按照国家标准或者电力行业标准参与用户受送电装置设计图纸的审核,对用户受送电装置隐蔽工程的施工过程实施监督,并在该受送电装 置工程竣工后进行检验;检验合格的,方可投入使用。第三十条用户不得有下列危害供电、用电安全,扰乱正常供电、用电秩序的行为:(五)擅自迁移、更动或者擅自操作供电企业的用电计量装置、电力负荷控制装置 、供电设施以及约定由供电企业调度的用户受电设备;(六)未经供电企业许可,擅自引入、供出电源或者将自备电源擅自并网。《供电营业规则》(原电力工业部令第8号)第二十七条用户移表(因修缮房屋或其他原因需要移动用电计量装置安装位置),须向供电企业提出申请。对此,供电公司已经明确表示,开发商或物业公司没有办理相关手续,物业公司的行为既违法,又违规。
⑷从诚信经营的层面看,物业公司的行为是欺诈行为,违反《消费者权益保护法》。2016年1月11日,物业公司张贴《关于6#楼2单元安装卡式电表充费通知》中,谎称供电局将于11-12日更换电表,电力公司已明确其为私自更换,物业公司的行为是欺诈行为,有违诚实信用原则。《消费者权益保护法》第十六经营者向消费者提供商品或者服务,应当恪守社会公德,诚信经营,保障消费者的合法权益;不得设定不公平、不合理的交易条件,不得强制交易。
综上所述,物业公司的行为,不仅违规,而且违法,房管局却说物业安装分表的行为是不违规的,维护不法行为之意昭然若揭!
5、关于采取总电表的管理模式占的比例还相当大。这个说法本身可能是事实,但是作为房地产和物业管理的主管部门,在“政风行风热线节目中表述这个观点,在特定的环境下,有意无意之间误导了公众,让大家觉得,开发商和物业公司把本应该安装的“一户一表”重新更换为总电表是不违规的,因为全市采取总电表的管理模式占的比例还相当大,所以,开发商和物业公司是可以更换电表的,而且是为业主好,再加上其前面说的“业主未交电费,带来用电无序,造成用电超负荷”,在这些信息的组合下,顺理成章地得出的结论就是业主不讲理,不配合。开发商和物业公司为了利益,颠倒黑白可以理解,很正常,可政府职能部门不顾事实,甚至指鹿为马,太让业主吃惊了,值得玩味!
   言归正传,我市的确还有一些小区是总电表计费,但那都是些老旧小区(新建小区绝大多数且都应该实行一户一表),由于历史的原因形成的,因资金问题目前还没有进行户表改造,但种小区的数量现在已经很少,尤其是市政府大力推进水电户表改造工作和“三无小区”综合整治后,实行总电表计费的小区越来越少。因为,实行总电表计费有许多弊端,如:物业计费不准,引起争执;公摊电费居高不下,分摊问题引发矛盾;更重要的是,总表模式一般设计容量都有限,随着小区用电量的增加,会形成“小马拉大车”的局面,容易引起用电安全事故。就是因为实行总表模式引发的问题太多,所以,国家一直在提倡和推进“一户一表”模式。1998年12月,国家电力公司印发了《城镇一户一表改造的若干规定》(国电安运[1998]669号),明确提出:根据国务院领导的指示,国家电力公司决定在城市电网改造的同时,对城镇居民住宅供配电系统实施一户一表改造,鼓励城镇居民提高用电水平。2011年11月,国家发改委印发《关于居民生活用电试行阶梯电价的指导意见》(发改价格[2011]2617号),要求:各地要加快对居民合表用电户“一户一表”的改造。在改造过程中,供电企业不得再向居民用户收取电表改造费用。国家政策规定,居民用电应该一户一表,各地要加快对合表用户改造,襄阳市政府为推进户表改造做了大量的工作,且成效显著,可是,现在“朗曼·梦公园”小区的开发商和物业却要违背国家政策,将一户一表拉回为合表小区,我们的主管部门不仅不制止,而且还说“总表和分表都是合法的”,选择性地遗忘国家政策,忽视市委、市政府的工作要求、部署和成效,他们还是不是共产党领导的队伍,还是不是为人民服务的政府部门和公共服务单位!(四)摆正位置,房管部门可以作为
在“政风行风热线节目中,房管局杨姓代表表示:房管部门目前没有强规,所以,只能建议开发商与电力部门协商、业主与开发商协商、业主通过法律途径维权;当业主提出可以对物业公司降级时,杨姓代表又说,供水、供电超出物业管理范围。显然他忘记他前面说物业公司安装分表的行为不违规,前后矛盾,怎么说都是开发商和物业对!房管部门是否能够有所作为,不是没有法律和政策规定,而是缺少一颗为民服务的心呀!
1、因配套基础设施改建,根据《城市房地产开发经营管理条例》(国务院令第248号 )第十七条的规定,对竣工验收结果进行复核;
2、根据相关法律、法规和政策规定,责令改正;
3、根据《商品房销售管理办法》(建设部令88号)第四十条、《建设工程质量管理条例》第五十八条之规定,对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的,责令改正,处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款;
4、根据《物业管理条例》(国务院令[2007]第504号)第五十八条之规定,对建设单位擅自处分属于业主的物业共用设施设备的所有权或者使用权的,处5万元以上20万元以下的罚款;第六十六条规定,对物业公司进行处罚;
5、根据发展改革委、工商总局、住房城乡建设部等多部委《失信企业协同监管和联合惩戒合作备忘录》(发改财金【2015】2045号)规定,将开发商列入黑名单;
6、对开发商和物业公司的违规行为进行通报;对物业公司欺诈行为进行处理;
二、电力部门应该更加积极主动帮助解决用电问题
(一)以更加负责的态度,争取与开发商达成协议;
(二)根据《电力法》第六十五条规定,提请电监委对开发商警告,并罚款;
(三)根据《电力供应与使用条例》(国务院令第196号)第四十条规定,对小区超市、饭店、银行等门面房采取停电措施,以确保居民用电;
(四)积极配合政府部门开展工作,为政府职能部门采取行政措施提供电力技术支撑。
三、我们希望政府解决的问题
1、责令开发商和物业公司立即停止违法违规的电表改造行为,停止对业主所有的供电配套设施的损害,恢复原状;
2、承诺明确期限,完成一户一表报装工作,解决业主永久性用电问题,确保业主用电安全;相关费用由开发商承担,不得以任何形式转嫁给业主;
3、房管局对竣工验收进行复核,对开发商和物业公司违法违规、问题及欺诈行为进行处罚,并列入黑名单,处罚结果应向业主公示,向社会公开;
4、提请纪委对相关部门的乱作为、不作为进行调查;
5、责成开发商和物业公司就其违法违规行为向业主公开道歉;
6、电力公司对小区超市、饭店、银行等门面房采取停电措施,以确保居民用电;
7、小区配套基础设施问题,都是开发商未尽其法定义务造成的,开发商为过错方,开发商不得追收电费,若追收,则应向业主就逾期交房进行赔偿;
8、房管局及相关单位支持指导小区成立业主委员会;
9、新闻媒体继续进行舆论监督;


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发表于 2017-7-4 15:25:49 | 显示全部楼层
可耻的时代天街营销!!!!本人于二汽这边工作,自6月中旬开始,基本上每天都能接到大约2—3个时代天街的电话,每次都是推销房子、商铺,关于这种骚扰式的销售方式实在令人深恶痛绝,每次质问他们这种方式不是骚扰么,他们就挂断电话。问起他们是哪里弄的号码,他们以网络电话作答,真是驴头不对马嘴,然后挂断电话,这种可耻、卑劣的令人发指的营销方式,实属社会的专门游走于违法边缘的行为,以为自己犯点小法无所谓,这么拼命的打电话,咋不直接卖身去,想钱想疯了吧!!!这样的企业和员工不会受到社会的尊重,只会遭人唾弃!!!!!!!!!!!!!可耻的时代天街营销中心及相关“工作”人员!!!!!
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发表于 2016-2-4 10:08:08 | 显示全部楼层
房管局不作为、乱作为已成常态了,请秦市长严查

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什么时候赵大局长作为过了?

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总算看懂了,楼主好像就是不想交两年的电费吧,搞那么复杂,继续看热闹~

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又让人想起了万达业主与物业的恩恩怨怨。

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襄阳市房管局为什么会这么乱?

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支持楼主,花那么多钱买个闹心房。没有好处大多是只推不揽,有多少在为民真正作为?

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捡重要的说   写这么多干什么

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中校

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发表于 2016-2-4 09:23:59 | 显示全部楼层
比较详细。。。

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中尉

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发表于 2016-2-4 10:05:09 | 显示全部楼层
简单看了下,太长,确实看的累,我觉得楼主情绪完全可以理解,但是,当然也不是楼主一个人问题。就是盆友不相信法律,相信行政权力!推而广之也就是楼主反对依法治国,主张以权治国!楼主说先不说通过法律法院会不会驳回……我觉得是现在如果真的违法,为啥法院要驳回?我觉得楼主完全可以起诉他合同违约,因为楼主声称上面问题都违反了很多很多法律,那简单了,通过法律彻底解决呗,退一步是为自己争利益,进一步为了法制进步!是吧?

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少校

湘河汉江——华夏城池

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发表于 2016-2-4 10:59:18 | 显示全部楼层

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[汉—襄—宜],湖北政治经济社会金三角......
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下士

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