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据有关部门统计仙桃未售房有40000套，在建的有20000套，今年房价有20%到30%的降价空间，现在好多楼盘的房子都卖不出去，很多开发商的资金都被在建的楼盘套住，银行对房地产业的贷款也在收紧，仙桃相比周边县市更大规模的房产开发，势必会导致供大于求，资金吃紧势必会导致房产泡沫，仙桃房产行业很不乐观，到时很可能出现很多烂尾楼，大幅降价销售，对于广大老百姓来说只要耐心等待即可！房产论坛里经常有人分析和议论房价走势，看涨看跌的各抒己见，辩论不休。有从宏观经济趋势演变而论涨跌的，也有从所谓刚性需求，改善型需求而论涨跌的，各种观点，见仁见智，不一而足。关注房价变化的人群也不少，本人也不例外，因为房价是民生问题，是目前政府最关心的问题，也是近年来全国人民每一个人都十分关心的问题。作为一个仙桃人，关心家乡仙桃同胞们关心的问题，义不容辞。
本人从90年代末中国开始实行住房改革制度以来见证了整个中国房地产市场的发展演变过程，个人也参与其中，买过房子，卖过房子，感触颇多，觉得可以说的话很多。
今天主要就人们最关心的房子价格的问题针对家乡仙桃这个特定的城市几句，供各位关心此事的朋友参考。
我觉得既然房子成为了商品，就不能因为其特殊性而忽视了其商品的本性，首先我们要还原其商品的本质，既然是商品就有个供和需的关系，这是现在所谓商品社会谁都明白的道理。就如同猪肉和棉花这些大家最熟知的商品，喂猪和种棉花总量少的年份，供应不能满足需求，价格就会涨一些，喂猪或种棉花总量多的年份，供应超出了需求，价格就会跌一些，相信大家对这种现象都有很深刻的直观感受。
房子跟猪肉、棉花一样有着商品的最基本共性，所以价格随着市场的变化会有波动是很正常的现象，我们暂且把政府政策干预价格这一点放在一边不讨论，其实真正的市场规律是政策不能左右的。该涨的时候还是会涨，该跌的时候天王老子也拉不住。
我这里要说的是在商品本性的前提之下房子又和猪肉、棉花有小的商品类属划分区别，猪肉和棉花是短期消费品，猪肉吃到肚子里，隔一夜拉出去就没了，棉花做的衣服现在都是穿个一两年就丢了，换新的了。而房子是长期消费品，我觉得虽然没必要去考虑所谓的70年产权，但是一个房子至少30年的使用时间是有的吧，相信大家都不会反对我这个观点。
下面我结合上面的供需关系和房子的使用周期这两点，用很简单很直接的方法来跟大家解释我对仙桃房价趋势的判断，如有耐性读的话，不妨看看。
2012年全国人口普查，仙桃的户籍人口是153万，常住人口是110万（这一点我不太明白，不知怎么能统计出来，可能是指很多人户口在仙桃，但不在仙桃长期居住），城区人口是46万。
我现在取仙桃户籍人口最大值153万来计算，按现在城市化的趋势，也就是农村人口大量进城的现象。我假设所有的仙桃人都进了城，都在仙桃城区买房居住，乡镇和村子全部空巢，成为无人区。需要多少套房子呢，大家心里自己也可以用自己的方法估摸算算。
我是按现在最常见的一个家庭单元的人口组成模式（三口之家)，也就是一个房子住三个人，夫妻两人带一个孩子这种模式来计算。153万除以3，就是51万套房子，简单的算术题，也就是说仙桃城区只要有51万套房子，就能满足所有仙桃市民居者有其屋了，注意我是以三个人为单位算的哟，也就是说一个大家庭几代人的话，就是爷爷奶奶有自己单独的房子，大儿子大儿媳大孙子有自己单独的房子，二儿子二儿媳也有自己单独的房子，相当的幸福，相当的安居乐业了。
有些人会说，你怎么只算仙桃人，难道没有外地人在仙桃买房？我相信稍微明白点的人都知道，仙桃不是北，上，广，深这些一线城市，也不是武汉，成都这类二线城市，炒房有价值吗？哪个不是在仙桃找了老公或是老婆的人会吃饱了没事干跑这里来买房，问问你自己，可能你听说过很多朋友有在北京上海或是武汉买个房子玩玩的，有听说过多少在天门，洪湖买个房子玩的吗？所以说在仙桃买房的外地户籍的人恐怕是少之又少，基本上是可以忽略不计的了吧。
我上面计算的是仙桃城区只需要51万套房子，仙桃户籍的人口就都可以舒舒服服成为有房一族了，而且是一个三代人的家庭都有几套房子，幸福感就不用说了。
那我们来算算现在的仙桃城区实际有多少套可以住的房子呢？有多少套是超过了30年严重落后要淘汰的呢？有多少是比较新，住着还算舒服，能住的房子呢？
房改至今只有十多年，房改之后的房子的质量和品位，我个人觉得现在还都可以居住。如果你特别有钱，三五年就根据建筑设计的要求提升而更换更好更舒适的房子，那是例外。我这里要谈论的是千家万户普通人群。我相信绝大多数人，不会在毫无能力的情况下去一味的追求提高居住水平，那是想也白想啊，还是住原来的房子，保持原样吧。就算子女要结婚，想分出去住，或是从农村进城，付个首付买个按揭，也得要拿的出那首付的真金白银来吧。如果没那个能力，我觉得应该会自然的选择跟父母住一起或保持原样住老房子吧。
我们看看仙桃至房改以来建了多少房子呢？简单的看，今天仙桃房网公布的数据是待售商品房住宅11449套，（这个数据存疑，我觉得实际数据要大很多），暂且算它是真实数据吧，但是你要知道房网只是统计的大的开发商的大楼盘，统计的只是在房网上打广告的楼盘。如果你有心，你自己到市区里转转，那些不在房网上打广告的楼盘，那些小的开放商做的小楼盘，还有些无开发资质的个人做的小产权房（小产权房也是房啊，也可以住人吧）是不是数都数不清，而且有大量的空置房。我觉得实际现在待售（或是说叫做能售了住人）的房屋应该比房网的数据放大5倍不为过。也就是近60000套待售房。
上面说的是现在的待售房，再来回忆一下，不回忆远了，就从2006年房价开始启动，大幅涨价算起，人们前仆后继，蜂拥而入，按揭的按揭，借钱的借钱，大买特买房子，现在过去了6年，这些年一共建了多少房子？卖了多少房子？多少人已经买了房龄不到10年的房子呢？相信不用我说，大家都知道，你数数你身边认识的人，怕是有80%都在这个阶段买了房子。
06年之前也要说说，从98年起到06年，几百块千把块一个平方的房子，数量也不少，大体量的比如复州花园，德政园，青青家园之类，小体量的，比如我买的步行街附近的XX小盘，更是不胜枚举。另外这个阶段还有大量的机关单位自建分给员工的超大面积的房改房，数量我都说不清了。
第三点，除了单元楼外还有城区四处开花的这十来年大建特建的自建私房，这些房子的面积估计占仙桃房子总面积的半壁江山以上。
综上所述，我的观点是仙桃经过这么多年的房产建设，到现在，应该是具备了51万套房子的容量的。而且大部分都是近十几年建的我认为完全可以继续居住个十几二十年没什么问题的房子 要知道这个数字是我根据仙桃的户籍人口来算的，有几个其实不能忽略的数字我完全忽略了。
第一，其实大量的外流人口忽略掉了，户籍虽然还在仙桃，其实在外地购房安家的不知道有多少。比如北上广深这些城市现在买了房都不能解决户籍，武汉买低于100平的不能解决户口。简单的说会有很多仙桃人在这些城市买了房子，家也搬到那里去了，但户口还在仙桃。应该来说这个人口的比例还很大，不然仙桃的户籍人口是153万，常住人口是110万呢？相信每一位朋友仔细缕一缕身边的人，一定会发现有这样的例子。
第二，我算的是全仙桃市的总人口，我把乡镇和村子全设为无人区，事实上乡镇和村子还是多多少少住了人的吧。而且实际情况绝对比城区人口多。
第三，我算的家庭单位是3口之家，事实上比如130平以上的大房子，住个三代5口人，也应该是比较常见的吧。在没有条件跟父母分开的情况下，这还是可以接受的嘛，毕竟房子比较大嘛。
所以说，目前仙桃的房子在供需关系这点来说，应该是能够平衡的，不存在供不应求的现象，至于我个人判断来说应该是供大于求，而且经过最近几年的猛建、狂建来看，过剩情况应该是比较严重了。
看到这里，相信每一个关注房价的人都应该能够理解我对今后仙桃房价趋势的大的判断了吧？
至于关于走势细节的判断，以后找时间再谈吧，欢迎网友们指正。 |
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发表于 湖北省仙桃市 2013-2-20 11:55:35
