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本报记者 邹洁 通讯员 罗鹏
“今年一年的物业费一分钱都没收上来，再这样下去明年我们只能撤出小区了”，某物业公司负责人余女士对公司未来前景颇为担忧。从2013年开始，小区内就陆续有住户发现房屋存在质量问题，一到下雨天墙体渗水现象非常严重。物业公司接到投诉后多次与开发商联系，但对方却迟迟不派人进行维修，业主们因此联合起来集体拒交物业费。“房子质量问题跟我们物业是完全没关系的。他们不交钱，我们就发不出员工工资，好多人已经辞职了”。
除了对开发商有意见、对物业服务不满意等能成为小区业主拒付物业管理费的理由，甚至失业、手头紧都会成为借口。对于拒交物业费的业主，物业公司往往“忍气吞声”，除了继续维持日常管理工作别无他法，但作为“回报”，物业的服务质量却会从其他方面“缩水”来弥补损失，如减少服务人员配备、缩短人员工作时长等来减轻运营开支负担。收支不平衡，物业公司亏损到一定程度无法继续经营时，便会停止服务、弃管小区。没有了物业管理的小区垃圾遍地、秩序大乱，有的甚至暖气停供、电梯停运等。而此时，业主并不是去补交物业服务费以恢复服务，而是去找相关部门投诉和举报，进而使物业矛盾纠纷不断激化和升级，最终陷入“收费难、服务差”的恶性循环。所以，到头来不缴费看似是惩罚了物业公司，但最终利益受损的其实是业主自己。
究其原因，关键在于物业和业主双方没有清楚认识各自及彼此的权利和义务，没有依照相关规定积极履行职责。当业主认为物业服务不到位，要求少给或不给物业费时，首先应提供物业违反服务合同中相关标准的证据。物业服务合同是双务合同，应当坚持质价相符原则，只有在物业公司提供的服务不符合合同约定的情况下，业主可以请求适当减少物业费，让物业承担违约责任。如果业主多次发现所在小区的物业公司存在失职，可以联合业主委员会向物业提出整改意见，也可向有关部门反映问题。若仍无法解决，可由业委员会决定是否解聘该物业公司，重新选择新的物业管理企业。
值得注意的是，这些举措都是建立在物业确实违反了合同约定的前提下，如果是业主因个人原因恶意拖欠、拒交物业费，那么物业公司有权依照公平合理、统一裁量的原则，收取部分滞纳金以示惩戒。这不仅是对双方签订的物业管理法律合约的维护，也是对其他按时缴纳物业费业主的一种公平与尊重。
现实中，物业公司的处境十分艰难，没有执法处罚权，却被赋予了很多管理职能，管理不到位还要承担相关责任。而业主只是让物业为自己服务，却从没想过约束自己的不道德行为，为小区的建设贡献自己的力量。物业费拖欠成为小区矛盾的焦点，即便是在一些新建的高档住宅小区也很常见。有些业主只要权利，不尽义务，认为物业服务越多越好，付费越少越好，最好不付，这种思维偏差正是拒付物业管理费的根源之一。同样，业委会也应提高法律素养，明白什么事情归物业管、什么事情是业主自己负责，从而正确引导业主进行理性维权。
如果一个行业没有良好的运行规则，那么这个行业就会很难产生良好的社会效益和经济效益，物业服务就是这样。据大冶市房产局统计，大冶市的物业收费率仅为70%～80%，有的小区仅为50%，有21.6%的物业企业处于亏损状态。然而，相对于其他如水电服务行业，欠费业主几乎为零。物业服务行业的运营艰难和矛盾频出是整个社会因素导致的，包括政府部门的支持和监管力度、物业公司的管理权限、对不缴纳物业费的业主的处罚力度、业主自身素质等。目前中国的物业管理还是一个发育不健全的行业，许多体制政策都亟需完善。在此之前，我们能做的就是多一些自律和理解。
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发表于 广西河池市 2014-12-21 19:13:32
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