赵海均：是谁在制造中国的房地产危机？

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　　赵海均：是谁在制造中国的房地产危机？
　　中国的房地产泡沫已经说了好长时间了，即是没有泡沫，吵嚷的多了口水也能积成泡沫！那么是谁在制造房地产的泡沫，中国房地产会崩盘吗？
　　根据中国地质勘测规划院地价所参与的调查数据，笔者认为，中国的房地产泡沫33%政府造成，37%是任志强、潘石屹和银行的功劳，剩下的则是口水泡沫！如果口水泡沫为零，则房地产商和政府对泡沫的贡献率分别为52.9%和47.1%（2009年年末数据）。
　　按照很多人的看法，既然是泡沫就得破灭。中国房地产的泡沫巨大，迟早要破灭、崩盘，甚至还排出了崩盘的时间表。
　　有人发现自工业革命以来，一个完整的房地产周期大约18年，如同人的成年成长周期。并且还找出了依据，美国的房地产市场分别于1974年、1992年和2010年达到低点。
　　还有人说，美国学者哈里森观察，18年周期的前14年房价上涨，后4年下跌。房价会先上涨7年，然后可能会发生一个短期的下跌，然后再经历5年的快速上涨，之后是2年疯涨，最后4年左右的时间崩溃。
　　更有人搬出索罗斯，说索罗斯认为每25年一次超级泡沫。中国的超级泡沫起点是1992年，那一年是中国经济改革开放狂飙的起点，那一年中国证券法生效，楼市按揭贷款试点，据此2017年中国或将发生金融危机。又说房市泡沫要在城市化完成后才消失。
　　泡沫、危机、崩盘；看了、听了，感到好笑；有点像算命！
　　近日，网上又蹦出一张“中国房地产崩盘时间表”，引起众多媒体的兴趣和关注。该时间表将2005 年以来中国房地产市场的走势与1985-1991年的日本房地产市场相比较，发现本币升值、房价上涨、房价下降和地王诞生等，中日两国走势惊人雷同，只不过是时间位移了整整20年。由于1991年日本房地产崩盘，有可能意味着2011年中国房地产也会出现崩盘。
　　如同邵伟华四柱预测，好似哥伦布发现新大陆！
　　什么是房地产泡沫？有人定义：房地产泡沫是指房地产由于过度投机而产生的虚假需求从而使房地产的价格虚高。按照上述定义，实际上只要是已经预购但没有入住或没有建成的楼盘或土地，对房地产来说都是空置。空置就是泡沫。举目远望，看看中国近年内建成的房子有多少已经入住，圈下的土地有多少已经建成，就知道当前的房地产空置率有多大，同时也就知道它的泡沫有多大。一位知名地产评论员在博客中说：据社科院城调队调查显示，中国660个城市现有连续6个月以上电表读数为零的空置房6540万套。据此推测，全国660个地级城市共空置住房6540万套完全可能。
　　无论怎么看怎么说，笔者从不否认中国房地产有泡沫！
　　都说是泡沫就得破灭，中国房地产的泡沫如此巨大迟早要崩盘。然而不管是实际考量，还是理论推论，实在看不出中国房地产泡沫破灭的迹象。反而得出项背的结果：中国房地产崩盘、泡沫破灭的概率基本为零！
　　先来看房价，2月25日国家统计局公布的统计公报显示，2009年我国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.5%，不少人对此提出质疑。有人说这是挑战中国人的智商，这话说得好！没办法，中国太大地方太多，调查对象不同采集的基础数据千差万别。而国土资源部下属的中国土地勘测规划院全国城市地价监测组发布的最新研究报告显示：2009年全国住宅平均价格上涨25.1%。这一数据:  可信度最高！
　　两会结束，总理抑制房价的话音犹在，北京东六环内大多数的房子每平米上涨到2万元，东四环与东五环之间的房价基本都超过每平米3万元。仅仅一个月，房价每平米上涨了5000元！不亚于长征火箭启动的速度。另外，全国二三线城市的房价都有一定幅度的上涨。如果说2009年楼市疯狂，是因为救市（政策优惠）原因促使的结果，那么，进入2010年调控政策密集出台之后，尤其在总理明确房价调控之后，楼市出现的疯狂更为夸张！
　　说房地产泡沫破灭，实际上就是说房价要下来，那么不仅要问，北京、上海的房价能下来吗？按照中国目前的发展状况和未来的趋势，其它二三线城市的房价已经上涨，上去了还能降下来吗？说房价下来，傻瓜才相信！那么，你能相信房地产泡沫会破灭吗！
　　再来看房地产会不会崩盘。崩盘的实质是房地产资金链的断裂。中国未来的房地产资金链会断裂吗？
　　房地产是否会崩盘，先要界定清楚崩盘的概念，是局部崩盘、房地产行业性危机还是引发全国性经济（金融）危机。我们先来看一个著名的案例---巨人大厦。1993、1994年，全国房地产热，经营生物和计算机起家的巨人集团进军房地产领域。想在房地产中大展宏图的史玉柱一改初衷，巨人大厦从最初的18层一直长到70层，投资计划从2亿元涨到12亿元，气魄之大！对于当时仅有1亿资产规模的巨人集团来说，无异于猴子举象。虽然仅靠巨人自身的实力根本无法撑起这项摩天工程，但史玉柱的想法是：1/3靠卖楼花，1/3靠贷款，1/3靠自有资金。大厦从1994年2月破土动工到1996年7月，巨人集团未申请过一分的银行贷款，全凭自有资金和卖楼花支撑。最终资金链断裂，巨人倒塌。主业突起但不强，辅业过多却平常，新上项目投资太大，资金流断裂是后来许多类似企业崩盘的通病。巨人集团没有银行贷款，卖楼花相当于集资引发的是社会不稳定。而后来，许多中国企业破产的原因基本如此，只不过破产破的都是银行贷款，全国总共数千家，涉及数千亿银行贷款，国家经济没有崩盘，不过其时国际上都在大唱“中国崩溃论”。大量集中的破产会影响国家的金融和经济安全。
　　再来看眼前的例子。有人把历时5年、耗资50多亿、建成面积达32平方公里的内蒙古康巴什作为中国房地产泡沫的展品，而康巴什城基本是鄂尔多斯市政府主导。“鄂尔多斯” 是蒙语地名，汉语意为“众多的宫殿”。十三世纪一代天骄成吉思汗途经此处，将这里定为他的长眠之地。750年后幸运之神突然降临，鄂尔多斯找到了四大“宝贝”：特有的阿尔巴斯白山羊绒被誉为软黄金；已探明的“黑金”（煤炭储量占全国1/6）1676亿吨，是当今中国产煤第一大市；稀土储量65亿吨；天然气探明储量8000多亿立方米（占全国1/3）。鄂尔多斯GDP连年攀升，增长竞争力排名全国第一。取之不尽的财富让鄂尔多斯政府2004年突然“疯狂”。历时5年建成一座被世人称之为“鬼城”的康巴什。眼下康巴什是有房地产泡沫，而且需要一段时间消化。然而鄂尔多斯能崩盘吗？康巴什城能引起中国的房地产危机吗？显然不可能！而且鄂尔多斯还在“羊、煤、土、气” ！  
　　进一步看，北京、上海的房地产能崩盘吗？如果这两个城市不会崩盘，其它的更不会。再问，中国有没有像美国“两房”那样的公司引起中国金融的危机吗！肯定没有。中国现有的任何一家房地产公司更没有这个本事！如果有，中国早就成了世界超级大国，从而才会有那样的超级大公司。
　　央行数据：2009年末，金融机构人民币各项存款余额59.77万亿元，各项贷款余额39.97万亿元，城乡居民储蓄总额26.08万亿元。房地产贷款占贷款总额的比例为20%左右，不到8万亿。2009年中国房地产销售44000亿元，利润超过1.6亿。房地产正担纲中国经济的支柱产业，红红火火，说房地产崩盘，岂不是瞎子给壮汉算命！      
　　说来说去，还是那句话，大家不是对房地产不满，而是对房价不满。人们爱的是房子恨的是房价！
　　如果你同意这个观点，那么，请接着看：究竟是什么制造了高房价？
　　（作者 赵海均）2010-4-6
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　　请欣赏牛人调侃房价的词《沁园春•房》
　　神州大地，千万蜗居，亿人盼房。望北京上海，高楼大厦。售楼中心，房奴滔滔。祖孙三代，倾尽所有，欲与房价试比高。须钞票，清储蓄贷款，分外心焦。　楼价如此虚高，逼无数白领竞折腰。昔秦皇汉武，闻听无奈；唐宗宋祖，紧捏钱包。一代天骄，成吉思汗，只好屈身蒙古包。俱往矣，数天价楼盘，还看今朝！