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十一月四日上午，荆门市委、市政府有幸邀请到中南财经政法大学法学教授、经济法学硕士生导师乔新生在荆门市委党校给荆门的领导干部上了一堂精彩的关于发展文化产业的学术报告。在两个小时的报告中，整个会场没有人走动，没人退席，秩序井然，乔教授用非常生动的案例讲解了发展社会文化的现实问题，对乔新生教授滔滔不绝、妙语连珠的精彩脱稿演讲，博得了所有领导干部的阵阵热烈掌声。 在演讲报告中，乔教授讲解了关于我国《物权法》土地征收和房屋拆迁的几个现实问题，结合乔教授的讲解和论文观点呈现大家学习领会。 一、关于房屋拆迁“公共利益”与“个人合法权益”问题。 乔教授说，城市房屋拆迁是一个带有普遍性的社会问题。目前，城市房屋拆迁存在两种情形：为了公共利益的拆迁和房地产开发房屋拆迁。由于我国《物权法》没有明确公共利益的范围，所以，在司法实践中很难正确区分两种行为。我国《物权法》第42条规定，“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”。“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”。这项规定的初衷在于把政府征收拆迁行为限定在“法律”范围之内。在这一法律规范中，既规定了征收土地的行为，也规定了征收单位、个人的房屋及其他不动产的行为。可是，在现实生活中，行政机关并没有区别对待，而是把土地征收与房屋征收混淆在一起，结果导致居民的利益无法保障。根据法律的一般理论，土地的所有权归政府，政府可以征收土地的使用权；房屋所有权归单位或者个人，所以，政府出于保护公民财产权利的考虑，应当慎重使用征收条款。乔教授认为，在现实生活中，只有“为了公共利益的需要”，政府才能征收单位、个人的房屋及其他不动产的。所以，只有明确公共利益的范围，才能有效地约束政府的征收行为。但遗憾的是，在学术界起草的有关法律文本中，对公共利益缺乏必要界定，公共利益是个不确定的概念，政府可以行使自由裁量权。这样的逻辑思维方式把公民的财产权利置于危险境地，政府随时可以“公共利益的需要”为理由，征收单位或个人的房屋及其他不动产。在乔教授看来，政府在征收单位、个人房屋及其他不动产时，必须有明确的“法律”规定，在规定不明确的情况下，政府只能征收土地使用权，而不能征收单位、个人的房屋及其他不动产。乔教授进一步说明，我们既不能把所有的房屋拆迁都视为“为了公共利益的需要”，同时也不能把所有的房屋拆迁行为都看作是商业行为。只有在法律有明确规定的情况下，经过公开的论证程序，广泛征求社区居民的意见，才能确定是否存在公共利益，政府是否应该出面直接实施拆迁行为。政府应该通过召开听证会的方式，广泛征求社会各界的意见，按照合法性、合理性、普遍性的原则，仔细审查“公共利益”的范围，并且按照当地住房市场价格，对那些合法持有房地产证的房屋所有权人给予市场化的补偿。 二、政府部门要理清与开发商的关系 乔教授讲解，城市商品房开发是一种商业行为。房地产开发商在取得土地使用权之后，政府部门并无义务清除土地上的建筑物。房地产开发商应当预见到国有土地建筑物存在的问题，并且通过实地察看，确定建筑物拆迁成本和风险。现在的问题是，极少数地方政府官员为了招商引资，直接动用国家公权力，强行拆除居民的房屋。这些年来，因房屋拆迁而引发的社会群体性事件屡有发生，房屋拆迁的频率越来越快，拆迁所引发的社会矛盾越来越突出。一些地方政府急功近利，他们不仅频繁修改城市规划，而且为了招商引资，主动承担房屋拆迁的责任，结果使一些城市居民失去赖以生存的住房，而房地产开发商获取暴利。乔教授说，如果居民与开发商在房屋拆迁问题上发生纠纷，政府既不能充当当事人一方代言人的角色，更不能充当调解人的角色，而应当提醒双方当事人将案件提交到司法机关或者仲裁机关加以处理。只有这样，才能最大限度地减少因房屋拆迁而引发的干群矛盾；也只有这样，才能确保城市居民的房屋所有权不受损害。总而言之，在城市土地规划不变的情况下，政府只负责按照市场竞争原则，出让土地使用权，而不必参与到城市房屋拆迁法律关系中来，帮助城市房地产开发商清除障碍，实施房地产开发项目。乔教授认为，我们宁可牺牲城市发展的速度，也不能随意侵害城市居民的住房所有权。在城市房屋拆迁问题上，房地产开发商有必要承担更多的风险。 | 
发表于 湖北省荆门市 2011-11-6 16:12:31
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