转房价的计算方法，也来算下鄂州的

家住磁湖岸

核心提示】最近网上出现不少关于中国各大城市合理房价的新闻和算法，说实在这些作者即缺乏基本的统计知识，也不懂简单的经济常识，所采用的模型简陋不堪并且漏洞百出。这里给出一个更为合理的模型(Ｑ氏四平米理论）算出各大城市真正合理的房价，或许不像它们那样吸引眼球，却是大家考虑入市时真正合理的参考价格。

　　计算模型（Ｑ氏四平米理论）

　　我们依然采用各城市的人均可支配收入，但不是简单的乘以 2 （家庭人口数），再乘以 6 （六年），最后除以80 （每户80平米的房子）。其原因是显而易见的：

　　1）平均家庭人口数不是2，采用2.5更合适。根据2010年人口普查的数据，北京平均每户人口是2.45人，上海是2.5人。

　　2）这个算法根本没有考虑全国中心大城市和普通大城市的区别，在北京和武汉买房大家可以认可的压力是完全不一样的。所以引入了加权系数。北京/上海是1.5，仅次于的是广州/深圳/杭州/天津等是1.3，中心特大城市是1.1，其他大城市是1.0。

　　3）每户80平米的房子也不合理，100平米更为合适。

　　4）买房是长期的行为，多达十几二十年，必须考虑收入增长的因素。在发达国家人均收入是很缓慢的增长，所以他们一般不考虑。象中国这样快速增长的国家，买房时已经充分考虑了将来的增长因素，这既包括房价增长，也包括收入增长。以2006年和2011年的人均可支配收入为例，北京2006年是19978，2011年是32908，增长了65%。上海2006年是20668，2011年是36230，增长75%。深圳2006年是22567，2011年是36500，增长了62%。所以这里将采用增长66.67%。

　　真正合理的房价模型是：

　　（2011年城市人均可支配收入 X 2.5 X 城市加权系数 X 收入增长系数 1.6667 X 6） / 100

　　以北京为例，2011年北京人均可支配收入 32908，加权系数 1.5，那么在北京

　　真正可以考虑入市的房价是：32908 X 2.5 X 1.5 X 1.6667 X 6 /100 = 12340 元/平米。

　　以简单起见，这里提出“Ｑ氏四平米理论”，即在普通大城市人均可支配收入每年可买四平米，合理的每平米房价是人均可支配收入的四分之一。在特大城市，房价需要乘以加权系数。

　　再以北京为例，可以考虑入市的房价是： 32908/4 × 1.5=12340 元每平米。

　　各大城市的数据

　　这里采用的收入增长系数是1.6667，如果你认为你所在的城市达不到或超过，可以参考当地2006年和2011年的数据。或者你认为当地的家庭平均人口数不是2.5，你也可以重新计算。
　　

　　大城市真正合理的房价
　　

　　Ｑ氏四平米理论

　　为验证这个理论，这里以一个普通大城市为例说明其合理性。假设家庭收入6万，每个家庭是2.5人，那么合理的房价是6000元每平米，购买价格是其十倍收入的住房（60万）（100平米/（4 × 2.5人每家庭）=10）。贷款总额是80%，即48万。年收入增长率是10.8% （基于最近五年收入增长率，五年复合增长率是66.99%，基本于上面采用的66.67%持平），贷款利率是5%（考虑首套有折扣利率）。

　　在头五年住房开销比重在50%，中间五年为40%，最后五年为30%的基础之上，这个家庭将在15年内付清房贷。

　　

　　请不妨仔细琢磨这个表，不难看出Ｑ氏四平米理论的合理性。

　　补：每个人对合理房价的理解不一样，本篇文章只是一个引子，大家需要采用更复杂更合理的模型来综合考虑，而不能一味的发泄自己的愤怒，因为房价是不可能降到那种简陋并且漏洞百出的算法所得出的数字。

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