|
浅议荆门“物业发展之困境与出路” 中国的物业管理始于八十年代初。内地物管发源地于经济特区深圳。1988年伴随深圳住房制度改革，引起物业管理迅速发展。此后的三十年内深圳的物业管理迅速发展，从大到小，从涉外商品房到全市物业管理的发展，从深圳逐步向周边地区发展，初步从借鉴，探索，推广到规范化，由传统的房管式逐步发展为专业化，企业化，一体化招投标的三化一体的物业管理模式。
荆门的物业管理最早注册约在1997年左右，到目前为止据网上的参考数据约为109家左右，属于初入初级型物业，也就是从以前的两个人到三个人的转变（即：以前小区管理大门一人，扫地一人，无明确组织架构和分工称为二个人。三人为有组织，有明确分工），这一过程早已在沿海等地早已成为过去，物业在沿海等地几乎成为白热化，而在内地很有前景，可以预言的是也会从初期的感性、无序，零乱到迅速发展狂热的中期，到平稳和理性的后期，再到沿海城市现今所面临升级转型，沿海物业管理发展到现在又似乎进入一个两难境地一方面市场化正日渐成熟，而今的荆门物业管理发展方向却又十分迷茫。据相关数据显示，目前荆门市现有大小物业管理公司109左右，物业管理不但形成了一个在城市管理中占有重要地位的新兴行业，而且在追求高档次、高标准的事业目标中不断进取，树立了一个新兴服务行业的良好形象。然而现今荆门物业管理企业有只要居多于，房地产下属企业，或独立成立，服务于房产销售或有微利收入。对业主而言只知收钱，无服务可言，同时外地的物业或有竞争力的企业难以进入荆门市场。，当前我市住宅物业管理的市场化程度仍处于较低水平。开发商在卖房时，有义务为业主选聘适当的“生活管家”以保证其居住品质；但是部分开发商把自建自管当做楼盘销售的一种手段，开发商与其物业公司的建管不分导致双方权责不明，其签订的物业服务合同无法充分体现和保障业主的利益，一旦出现问题也不利于业主维权。同时尚未交付使用或者已交付使用但尚未成立业主大会的物业项目，建设单位是招标人。已成立业主大会的物业项目，业主大会是招标人。非出售的物业项目，业主是招标人。业主大会决定通过招投标方式选聘物业服务企业的，授权业主委员会履行招标人职责，具体组织招标活动。同时荆门目前还没有一个明确的大的物业服务进行招投标。政府及关部门应在今后进行一个引导或开放市场，大的小区应该进行招投标或建立相关的物业协会，以其规范其行为。终其而言荆门今后的物业面临变革或升级，只有变革或升级才有出路。
在2007年3月16日，十届全国人大五次会议上通过的《物权法》，于10月1日起正式实施，《物权法》是调整财产支配管理的法律，是对财产进行占有、使用、收益和处分的最基本准则，是中国制定民法典的重要组成部分，是完成构建中国特色社会主义法律体系的法制目标，《物权法》的颁布将解决中国物业管理行业内一系列长期悬而未决的问题，将对中国物业管理行业未来的发展起到重要而深远的影响。
21世纪，是中国物业管理行业进入发展、完善和成熟的重要阶段，在这个阶段将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的时期。对物业管理行业来说，质量理念和品牌理念的角逐市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新，要求物业管理企业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要作出相应的变革，才能适应发展的需要，其中涉及到物业有几个方面的转型和变革。
一、房屋及居住小区的转型 首先是房屋的性质在改革开放初期由姓“公”转变为姓“私”。其次是居住小区的功能由以居住为主转变为集文化、体育、教育及经济为一体。小区内有商店、学校、医院等多种配套设施。尤其是新建小区还有多功能会所，游泳池、网球场等。其三是交通工具和方式的转变对居住小区的影响。过去，交通方式以步行，骑单车或乘公交车为主，为出行方便，小区多为开放式；轨道交通的出现，居住小区向边远化和多功能化发展；财富的增长，私家车的增多，居住小区的安全性要求小区封闭，增加各种技防、人防设施，增加车位。第四是房屋的质量标准由普通材料向环保节能型转变，小区配套设施设备随着人们生活质量的提高，发生了变化。水箱变成变频水泵；人口老龄化的到来，要有老年活动场所，养老场所；小区内要有健身场所，儿童活动乐园等。第五是居住小区人与人之间的交流方式不仅仅是传统意义的面对面交流，在每个新建小区几乎都有业主论坛，人们通过网络沟通、交流和共同维权等一系列问题。 二、公司性质和服务的转型 一是物业公司性质的转变。由代为履行国家职权的事业单位性质转变为自负盈亏的企业性质。二是服务内容的转变。过去，以维修为主；95年之后，物业管理的含义是指从事共有部位的管理，既公共部位环境保结，公共秩序维护，共有设施设备维修、保养，公共绿化的养护。三是服务形式的转变。由谁建设谁管理转变为前期物业由开发商聘请，业主大会组建后，由业委会代表业主与选聘的物业签定服务合同。 三、物业服务对象相关机构的转型 业主是房屋产权私有化的产物。只有买下房屋且有产权登记的居住人才能被称作业主。早期的业委会是权利机构，它集决策权和执行权于一身。它的弊端暴露后，2004年开始，业委会变更为业主大会，业主大会是权利机构，业委会是执行机构。但业主大会的主体虚位性又引发出新的矛盾。 四、应对物业转型和升级的思考 1、建立物业相关会议制度 物业相关会议制度，共同解决服务辖区内反映突出的综合问题。各职能部门围绕服务对象的实际需要，深入小区，服务小区。如：绿化部门对小区内绿化布局的改变，做硬绿化增加停车位的手续，绿化种植、修剪的技术标准；卫生部门对屋顶水箱清理的技术要求；公安部门对如何加强居住小区的安全防范工作；城管部门对如何制止小区内的乱设摊现象等经常下小区予以指导帮助。据调查，凡是能定期召开综合小区会议，并对小区内重大问题在会上达成一致意见后执行，小区都比较稳定。 2、以人为本，社区为家，在服务中体现服务和管理 随着社会的转型，政府部门的职能也发生了转变。政府的管理和执法要充分体现以人为本，服务贯穿于管理和执法全过程。有的物业公司在处理违法搭建执法中，由于业主始终采取回避来逃避执法，在依法走完所有程序，对违章搭建进行拆除时，遇到了极其顽抗的阻挠，尽管依法拆除了，也蒙受了很大损失。后来，物业了解到业主以为法不责众，我们不会对他动真格的。如果我们当初设法找到业主，对他晓之以法，动之以理，也许情况就会两样。按照物业管理法规，我们只要搭建平台，由筹备组组建业委会。但实际操作中，筹备组成员一般都不熟悉业务和流程，物业就一趟趟放弃休息时间和节假日对他们的工作进行指导。等到业主大会组建起来，由于物业和业委会成员有了一个很好沟通和交流的过程，今后对他们进行业务指导时，就能得到他们的认可。 3、重在沟通，兼顾长远利益和眼前利益，多数人利益和少数人利益 各种利益主体搏弈的结果形成了社区利益。以往经验，政府部门注重的是长远利益和多数人利益。现在，我们要敢于放弃已有经验，住宅小区的复杂性要求我们学会兼顾不同利益主体的不同利益，要从沟通中寻找利益平衡点。例如，某小区要修建标准化老年活动室，开始遭到了周遍群众的强烈反对，后来，经过耐心解释和沟通，得到了周边居民的谅解。某小区改建车棚，雨水打在车棚上，影响到相邻业主的休息，他们对车棚上方进行改造处理后得到了相邻业主的认可。 4、创新工作方式，整合各种资源 社会转型中，居委会也在不断创新工作方式，整合小区资源，共建和谐小区。有的知名小区正在尝试实行“一长三员”制度。既：在每个楼道选出楼组长，下设政策法律宣传员，物业管理信息员，化解矛盾调解员。发挥小区内不同人的特长，整合各种人力资源。某物业主动聘请小区内德高望重人士，业内人士担任物业管理监督员，物业公司老总定期听取监督员意见作为对员工的考评依据之一。业委会主动成立物业管理费催讨小组，协助物业企业催缴物业管理费，使小区进入良性循环。最后希望荆门相关职能部门能引导荆门的物业服务企业做大做强。 | 
[复制链接]
发表于 湖北省荆门市 2012-4-11 12:07:12
楼主
提升卡
变色卡
哥哥是歪材