关于潜江市新城区招商融资和项目建设

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关于潜江市新城区招商融资和项目建设

工作 情 况 的 报 告

市人民政府副市长  王宏

（2012年4月24日）

主任、各位副主任、各位委员：
我受市人民政府委托，向市人大常委会报告市新城区招商融资和项目建设工作情况，请予审议。
2010年8月以来，市政府按照打造“现代、生态、宜居、活力”新城的理念，坚持科学、务实招商，把招商融资工作作为新城区建设工作的重中之重来抓，在市委的正确领导和市人大的大力支持下，通过招商专班的艰苦努力，于2011年11月3日，与江苏中南集团正式签约，2011年12月19日江苏中南集团在新城区施工现场成功举行了新城区建设全面启动仪式，标志着潜江新城区建设进入了全面快速实施阶段。
一、关于新城区招商融资工作
（一）关于招商融资基础工作
1、明确决策思路。2010年6月新城区建设指挥部召开第一次全体会议，会议明确了新城区建设采取“政府主导与市场运作相结合”的开发建设模式。市委书记朱汉桥指出，招商融资是新城区建设的必然选择，要按市场运作的融资机制全力推进，破解资金瓶颈。市长张桂华提出要按照“经营城市”的思路，以城建城，鼓励市内外有实力的投资商参与新城区基础设施建设及公共项目建设。市委、市政府借鉴省内外新城区建设的成功经验，结合潜江实际，出台了《关于新城区建设运作模式（暂行）意见》（潜办发〔2010〕3号）。“意见”顺应了当前全国建设新城区的历史潮流；同时对外地建设新城区成功经验进行了借鉴，对新城区建设起到了积极地指导作用。
2、开展摸底测算。一是对新城核心区的拆迁情况进行摸底算账。新城核心区共需拆迁1083户，工作专班与地方政府进行了逐户登记，并聘请市房产评估公司逐户进行房产评估，实行拆迁和还建成本测算，拆迁所需资金约为1.1亿元，还建房建设约为2.4亿元；二是按土地使用性质对新城核心区范围内的土地进行分类测算。管委会在市规划局、市国土局的大力支持下，对11.1平方公里（16700亩）核心区19个地块按使用性质进行分类测算，其中经营性土地6200余亩，净地4650亩，行政办公用地848亩；三是对建设项目的投资规模进行概算摸底。在市发改委的指导下，新城区科学建立项目库，将建设项目分为两大类，一类为基础设施项目即土地整理项目，包括道路、公寓、水体景观及防洪排涝、给水、照明、公交枢纽，垃圾转运站、污水处理厂等，概算所需建设资金约为22.7亿元；二类为公共、公益设施代建项目，包括公园、行政中心、规划展示馆、文化活动中心、广场、街头绿地、学校、医院、体育活动中心、社区服务中心等，概算所需资金约为24.8亿元；四是对所涉失地农民的养老安置与政策保障进行测算。新城核心区所涉安置人口共6939人，需保障性资金约为1.1亿元。经测算分析，核心区内所有建设工程投资概算约为47.5亿元，每亩土地平均建设成本约28.17万元，首期建设工程304939.93万元（不含向国家争取资金），如果与商业性净地4453.69亩（不含代征面积）捆绑，每亩土地平均建设成本约68.47万元（相当于每亩土地投资建设成本保本点），意味着商业性土地出让金最低不能少于68.47万元/亩，政府才能利用现有商业性土地来建设新城区基础设施和部分公益设施，保证土地收支基本平衡。
3、组建招商工作专班。市政府组建了以张桂华市长为组长、龚定荣（原常务副市长）、郑家荣（原副市长）、王宏等同志为副组长的招商融资工作评估决策领导小组；从市纪委监察局、规划局、国土局、财政局、住建委、发改委、招标办、审计局等部门中聘请专家成立了新城区招商融资专家咨询组，加强对新城区招商融资工作的指导，为招商融资工作提供智力保障；同时还聘请了市楚天律师事务所担任法律顾问团，为招商融资工作提供法律服务。
（二）关于招商合作对象的选择
1、明确招商合作对象的总体要求。新城区招商融资工作依据“公平、公开、公正”的原则，依法、依规、依程序选择实力强、信誉好、有丰富新城区建设经验的大企业（中国企业500强）作为招商合作对象。
2、广开招商渠道。一是在百度搜索引擎、潜江招商网、潜江人论坛等网站发布招商公告，介绍新城区建设招商项目；二是积极参与省市组织的一系列大型招商活动，先后到北京、上海、深圳、武汉、苏州等地进行招商推介；三是主动遴选招商，在中国企业500强中选择有新城区建设经验的大企业重点联系进行对接洽谈。
3、外出实地考察。先后由市人大、市政府、市政协有关领导牵头组织相关部门，分别到江西丰城、安徽淮南、江苏盐城、浙江宁波、广东深圳等地学习考察新城区建设的成功案例，为完善合作模式、选择招商合作对象积累经验。
4、分类筛选，重点对接。新城区建设指挥部及其办公室先后共接待了80多批次有意向投资新城区建设的外来客商，其中包括中铁七局、中冶集团、中建六局、保利集团、中珠控股、太平洋建设集团、世纪华丰、江苏科赛、北京万宇佳业、湖北九通、福建六建、甘肃一建、江苏中南集团等大型国企、民企。针对前来考察企业，管委会将其综合实力按上市情况、规模性指标、经营性指标、荣誉指标、经验性指标、资质指标等六个方面进行综合对比，重点对接了江苏科赛、福建六建、世纪华丰、太平洋建设集团、江苏中南集团五家大型企业。通过综合打分，实地考察，竞争性谈判，经报市委、市政府审定，确定江苏中南集团作为潜江新城区总承包投资人。
（三）关于中南集团的基本情况和双方洽谈的主要过程
1、中南集团的主要特点。一是实力强、信誉好。中南集团是全国最具知名度的民营企业之一，拥有建筑、房地产、土木和工业等四大产业集团，其中建筑、房地产板块于2009年成功在深交所上市。集团总资产约400 亿元，去年实现产值突破300亿元，名列2011年中国房地产200强列76位，中国企业500强列304位，中国民营企业200 强列88位，名列中国房地产上市企业第48位；截止目前所建项目中获得国家建筑工程鲁班奖14座，国家土木工程詹天佑奖2 座，优质工程奖等省级奖项70多座。二是有着丰富的新城区建设经验。中南集团在全国范围内已建或在建的新城区项目包括江苏南通、盐城，海南儋州，辽宁营口，山东东营、寿光，安徽安庆，四川南充等地。三是具有深厚的企业文化底蕴。该企业以“打造时代精品，铸就百年基业”为企业使命，制定有企业中长期发展规划，以建设国际一流水平的现代企业为目标。集团现有员工近50000人，管理人员4000多人，各类经济技术人才3000多人，其中博士、硕士近60人，本科及大专学历人才近2000人，各类中高级职称人员600余人。特别是董事长及企业高层管理人才的社会责任感以及认真务实、吃苦耐劳、坚忍不拔的工作作风令人钦佩。
2、洽谈的主要情况。中南集团于2011年4月初主动前来我市考察新城区建设情况，表达了较好的投资愿望。在双方工作专班近半年的考察、洽谈、达成初步合作意向的情况下，去年8月18日至23日，由市政府分管领导率市新城区管委会、市规划局等市直相关部门对中南集团进行了实地考察，并于8月23日鄂苏经贸交流会上市政府主要领导和中南集团董事长签署了潜江市政府和中南集团合作开发建设潜江新城区的合作框架协议；9月7日至9日，市政府主要领导、市人大和市政协分管领导及市新城区管委会、市规划局、市国土局等单位主要负责人组成代表团再次对中南集团进行实地考察和洽谈，此次考察洽谈奠定了我市和中南集团开发建设新城区的合作基础；11月2日至4日，市委、市人大、市政府、市政协等四大家主要领导对中南集团进一步实地考察并洽谈签约。其间，新城区建设指挥部招商融资专班在市政府分管领导的组织下，就合作方式、合同文本进行了多次商讨，与中南方面进行了10多次艰苦、细致谈判，最后经咨询组审议，报市政府常务会议和市委常委会审定，形成了新城区建设开发合作协议。
（四）与中南所签合作协议的基本思路和主要内容
1、合作思路。以“经营城市”的理念，按照“政府主导+市场运作”的方式建设新城区，坚持以土地换基础设施、换人居环境、换民生保障，政府“只求所在，不求所有”，在企业取得合理利益的情况下实现政府和企业“双赢”。
2、合作模式。新城区所有开发建设项目作为一个整体实行打包，由一家投资企业获得总承包投资人资格进行开发建设，政府以新城区整理出的经营性土地收益作为投资回报，新城核心区11.1平方公里的开发建设与经营性土地原则上实行收支平衡。
3、建设项目任务。一是土地整理项目（即土地一级开发），投资共计22.7亿元；二是代建公建项目，投资共计24.8亿元。
4、土地使用规划。新城区规划面积约35平方公里，其中新城核心区11.1平方公里（16700亩），经优化审批，经营性土地达到6000亩。
5、经营性土地价格。重点对接的5家企业均对新城区经营性土地作了报价，江苏科赛土地报价为30万元/亩（含办理土地使用证前的一切费用和文件规定上交的财政收费在内）、福建六建土地报价26万元/亩、世纪华丰土地报价36万元/亩。太平洋建设集团经与管委会多轮磋商，只承担新城区总承包价的65%，每年各偿还工程总价款的20%、15%、15%、10%、5%，每年分四次（每次间隔3个月）平均支付。江苏中南集团先后聘请易居中国和中南国际两大评估公司等来潜对潜江新城区建设项目做实地调查，经中南集团集中评估，报价为60万元/亩，潜江新城区需要提供8000亩商服和商住等建设用地。新城核心区经市国土部门聘请湖北永业行评估咨询有限公司进行评估，新城核心区商住商服用地主要为三类和四类用地，根据评估，新城区三类用地土地基准地价评估为1485元/㎡，折合为97万元/亩，占新城核心区面积约为1/3，四类用地基准地价为984元/㎡，折合为65.63万元/亩，占新城核心区面积约为2/3，综合地价76万元/亩，依据我市评估情况和自求平衡算账，向中南集团提出的整体打包土地固定价格为80万元/亩，另外，新建市行政中心的投资可用老行政中心土地或老城区等值土地予以置换。
6、投资回报。投资人投入22.7亿元的土地整理项目和24.8亿元的公建项目，潜江以新城核心区整理出的6000亩经营性土地出让收益作为投资回报，基本实行收支平衡。
7、建设周期。五年内由中南集团完成新城核心区48亿元投资，每年投资不少于6亿元。
二、关于新城区项目建设情况
（一）2011年项目建设完成情况。2011年新城区各项工程建设，累计共完成投资额37653.71万元。
1、道路及其配套设施建设。共完成投资15929万元。其中，清远路完成全段面主车道、慢车道施工；五条二级干道建设按计划进行土方施工、自来水管网建设有序推进。
2、农民公寓、行政中心和规划展示馆建设。七处农民公寓共完成投资11468万元。其中，黄岭公寓基本达到入住条件；赵台公寓完成了主体及主体装饰装修部分，正在为小区内的市政及配套设施施工做准备；东荆公寓和河东南苑正在进行标六层施工；戴湖公寓完成基础施工，正在进行主体建设；范新公寓和河东北苑完成了“三通一平”、地勘和图纸设计，正在为主体施工建设做准备。行政中心完成放线工作，规划展示馆完成红线图编制和建设方案设计，正在做施工前的准备工作。
3、征地、拆迁工作。新城区根据工作需要累积完成拆迁122户，同时配合周矶管理区拟定了行政中心征地拆迁安置方案，配合周矶办事处拟定了黄岭村集中搬迁方案并对黄岭村集中搬迁所需费用进行了初步测算。截止目前，共发放征地拆迁补偿款10256万元。
（二）关于新城区2012年建设项目工作计划。今年要实现的工作目标是：一是征拆安置工作。要完成新征地1500亩；完成道路拆迁、黄岭集中拆迁261户，完成已建成的安置房的分配落实，拆迁户入住安置房，年内启动拆迁193户。二是工程建设。投入资金6亿元以上，实施20项续建和新建工程。其中，续建工程共8项，包括清远路道路工程、东荆公寓建设工程、河东南苑公寓建设工程、戴湖公寓建设工程、黄岭农民公寓建设工程、赵台农民公寓建设工程、襄河大道等五条二级干道箱涵工程、供水工程；新建工程共12项，包括范新路建设工程、致远路建设工程、兴周路道路工程、楚才大道道路工程、襄河大道道路工程、范新公寓建设工程、河东北苑公寓建设工程、行政中心建设工程、规划展示馆建设工程、水体景观及防洪排涝项目、污水提升泵站，兴隆大道配套工程。
同时推进市直机关办公大楼建筑项目，启动专业公司负责的水、电、气等工程项目。
主要措施：
一是强化领导，明确责任，快速推进新城区重点工程建设。今年新城区续建和新建项目20个，除征地、拆迁项目外，投资5000万元以上的重点工程10个。要采取领导、专班“一对一”的服务措施，细化“五个一”推进机制，将目标任务细化落实到责任人。实行一天一督查、一周一汇报、一月一通报的督办制度，加强领导协调，确保工程快速有序推进。
二是强化进度，狠抓关键，迅速掀起新城区建设热潮。按照“能快则快，能早则早，能抢则抢”的要求，提前抓好立项、设计、拆迁、征地等前期工作，全力协调好中南集团项目公司落户、开工前各项工作，科学组织新城区重点工程建设大会战，以全部的身心，燃烧的激情，快速的节奏，全面掀起新城区建设大跨越大发展的热潮。
三是强化管理，确保质量，全力打造城建精品工程。建立健全总承包模式下的工程管理机制，创新建设理念，树立精品意识，严格执行国家行业标准，力求把每项工程都建成精品亮点，经得起时间和群众的检验。
四是强化创新，规范管理，打造能落实会创新的队伍。适应新形势新要求，不断加强管委会队伍和施工单位的管理，强化大局意识，牢固树立“一盘棋”的思想，发扬“连续作战，不怕疲劳”的工作作风，强化责任，严格管理，锻造一支能打善战、廉洁高效的新城区队伍。
五是强化服务，加强协调，形成新城区建设的强大合力。管委会（新城指办）作为新城区建设的综合部门，将全力争取支持，积极配合相关地方和部门围绕新城区开展的各项工作，做好上联下达，左右协调等服务，为加快推进新城区建设做出努力。
（三）关于中南集团入驻潜江的工作情况。
1、企业落户情况。目前，中南集团牵头负责我市新城区项目建设与管理的潜江中南房地产发展有限公司已完成注册，并租用市农行三层招待楼作为临时办公场所。中南集团下属的两家控股公司分别成立了南通总承包潜江分公司、北京城建中南市政公司潜江项目公司，分别负责承建房建、市政建设项目，并已完成在省住建厅的备案工作；同时在新城区范新公寓北面临时征地30亩作为两个项目公司办公场所用地，现已完成便道和围墙建设。目前中南在潜江三家公司的管理人员已有80多人进驻潜江，公司已进入正常运行阶段。
2、项目建设情况。一是编制完成了项目年度计划。经市新城区管委会与中南集团协商，共同编制了2012年潜江新城区项目建设计划和资金投入计划，经上报市政府同意，2012年新建续建项目20项，收储土地1500亩，完成投资约63000万元。二是开展前期项目衔接工作。双方成立了工作专班，对中南集团入驻潜江前已完工和在建的农民公寓、道路等前期项目进行摸底衔接，主要是锁定工程量和投资额，为中南全面接手建设与投资做好准备。三是建立健全新城区建设项目管理规范。根据市新城区建设指挥部全会的安排，由市财政部门牵头制订了新城区前期项目结算资金使用管理办法；新城区管委会与潜江中南公司召开联席会议，共同制订了新城区建设项目管理规定，明确了双方的工作职责和管理的主要环节，为保障建设项目规范、顺利推进奠定了基础。四是推进项目招投标前的各项准备工作。包括启动征地、拆迁、放线、预算等，计划4月份将按程序完成三个项目的招投标工作。五是协调组织了新城核心区规划优化工作和市行政中心等重点建设项目的立项与设计工作。
3、完成投资情况。截止3月底，中南集团在新城区已完成投资约3500万元，其中，范新公寓、河东北苑“三通一平”工程，范新路雨污管网试验段工程完成投资约500万元，中南集团驻潜分公司项目部完成投资约500万元，协助支付前期工程款2500万元。
请予审议！

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