二手房过户征税20%不是新规，襄阳2010年已在执行

青丘九尾

    受“新国五条”实施细则中“依法严格按转让所得的20%计征个人所得税”等措施影响，襄阳二手房交易者有些着急，想在政策正式执行前尽快完成交易。本周以来，不少市民拨打税务热线（12366）咨询相关问题，市地税局昨日通过本报答复有疑问的市民：这种“着急”没有必要，因为我市自2010年就开始按照房屋差价的20%征收二手房交易个人所得税。

问题一：襄阳率先执行“新国五条”？

答：没有，“新国五条”中的个税政策是“老政策”，我市一直按此执行。

    昨日，市民李先生带着相关证件到市行政服务中心地税局窗口办理二手房过户手续。经查询，他准备过户的这套房子购进价为26万元，如今的交易价为60万元，应缴纳个人所得税（60万收入-26万房屋值-4万元装修费、相关税费和其他合理费用）×20%＝6万元。李先生吓了一跳，“怎么会缴这么多，现在不是应该按总房价的2%征收吗，难道襄阳率先执行了‘新国五条’？”

    事实上，按差额20%计征所得税的做法并非新规。2005年国税总局发布《关于实施房地产税收征收一体化管理若干具体问题的通知》中，就重申二手房交易必须按20%缴纳个税。

原征收二手房交易个税的标准有两种方式：一是按总价的1%-3%，一种是按差额的20%。如能够提供完整、准确的房屋原值凭证，就按照交易差价的20%核实征收；如不能提供相关凭证的，普通住宅按照交易总价的2%核定征收，非普通住宅，按照交易总价的3%核定征收。5年以上房产，并且是家庭唯一一套生活用房，免征个税。

在我省，根据各城市具体情况的不同，选择的执行标准不同，如武汉实行的是按总价1%征收，而襄阳则采取的是按差额的20%征收。

我市是按原政策执行，并非市民以为的率先执行“新国五条”。

市地税部门同时强调，在计算房屋交易之间的差价时，还需减去住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。对于住房装修费用，纳税人必须提供实际支付装修费用的税务统一发票，然后由税务部门按规定比例扣除：已购公有住房、经济适用房，最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房，最高扣除限额为房屋原值的10%。

青丘九尾

问题二：现在过户二手房可以少缴个税？

答：不会，税负的轻重主要取决于房屋交易的差价。

    昨日，市地税局向记者出示了一份文件，上面详细说明了过户房屋缴纳个人所得税的政策。

    2011年，根据个人所得税法和税收征收管理法的精神，按照《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发【2006】108号）、《省地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关规定的通知》“从严掌握实行核定个人住房转让所得个人所得税征收范围的标准，不得违规扩大核定征收范围”的规定，襄阳市地税局制发了《市地方税务局关于调整城区个人所得税附征率的通知》（襄地税发〔2011〕113号文件）。

    该文件结合我市实际情况提出了明确要求：一、在2010年10月1日前，对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按纳税人住房转让收入的2%核定应纳个人所得税额；对纳税人能够提供完整、准确的房屋原值凭证，能够正确计算应纳税额的，按法定税率20%据实计征个人所得税。二、在2010年10月1日以后，要求纳税人必须提供房屋原值购买发票（凭证）或装修发票（凭证），按法定税率20%据实计征个人所得税。三、个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。

    也就是说，从2010年起我市已开始按照房屋差价的20%征收个人所得税，这个政策与“新国五条”实施细则中“依法严格按转让所得的20%计征个人所得税”是一致的。“并非大家所理解的，现在过户二手房可以占便宜。”市地税局有关负责人强调。

    实际上，按20%征税，对二手房交易过程中产生较大差价的纳税人影响较大。比如2011年买的一套房子（50万元），2012年卖了60万元，扣除合理费用6万元，按20%缴税，只需缴纳8000元，如果按2%征收，则需缴纳1.2万元，并非按20%的差价纳税就一定高，税负的轻重主要在于房屋交易的差价。

青丘九尾

问题三：“阴阳合同”可以减少税负？

答：不能，核算房价不单凭借交易合同，还要经过“系统考核”。

    在现实交易中，有一些买卖双方为了逃避税收，企图采取“阴阳合同”的办法降低房屋增值的数额，达到少缴个人所得税的目的。针对这种情况，市地税局也有高招。“我们并不以双方提供交易的数额为准，而是根据自身掌握的城区房价标准进行核算。”市地税局专业化管理办公室主任李涛告诉记者。

    据悉，为了建立公平公正的价格评估体系，市地税局吸纳了具有房产评估、地价评估和造价管理等资质的专家，组建了专家团队。根据房管部门提供的《房地产市场分析报告》，结合各地基准地价、房价水平、房源分布现状及所处的街道、地段、商住等不同情况以及本地房地产市场发展的趋势进行分析，对采集的大量房屋交易信息进行分析、比较，按照区域、环境、年代、朝向等17个因素，将襄阳市区划分出了21个评税分区，襄州等各县（市、区）划分出了5－9不等的评税分区，制定了《存量房计税价格评估工作技术规范》。

    2011年12月1日，评房产计税价格评估系统在全市全面铺开，该系统的上线实现了以计算机评估代替人工评估。

    昨日，记者跟随一位办理二手房交易的秦先生现场体验了存量房屋交易契税缴纳手续的具体流程。秦先生首先在行政服务中心地税窗口提交了自己的资料，地税初核人员对资料进行了核查，并将房屋基本信息录入系统，系统迅速自动生成了交易房产在交易时点的评估价格。在与秦先生申报价格进行比较后，按照孰高原则确定计税价格，经复核、审核无误签字盖章后，纳税人到地税机关征收窗口缴纳了各项税费。整个过程花费约15分钟，秦先生并没有对经评估调高的5万元税收提出异议。

    市地税局表示，每年实行数据动态更新，使计税价格的核定更符合市场价格变化，避免核定计税价格过程中的人为因素干扰，使征税过程更加公平，征税结果更加公正。

来源：http://www.xyfc.com/show-14-42871-1.html

襄爱到永远