黄怒波:中国下一个将倒下的一定是房地产企业

沪上襄阳人

在万科集团副总裁毛大庆自曝京沪等地投资压力已经激增3倍后，关于房地产业是否会迎来消化不良成为业内讨论的焦点。在上周末举办的2014年中国观察家年会上，北京中坤投资集团董事长黄怒波便直言：“金融危机一来西班牙倒下的最大企业是房地产企业，中国下一个倒下的也一定是房地产企业。”而包括中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰等在内的多位业内人士也认为，下一步的转型不单纯是房企必须考虑的问题，也包括政府部门。

在黄怒波看来，当下的国内房地产业与2008年前后的西班牙极为相似。黄怒波给出了自己调研的一组数据：1999年到2007年期间，欧洲60%-70%的房子是西班牙建的，房子的价格急速升高，但在这种经济结构下，房产经济一旦不好，西班牙经济就一塌糊涂。

“这与目前的中国房地产市场很像。前几年金融危机一来，西班牙倒下的最大企业是房地产企业，中国下一步倒下的也一定是房地产企业，”黄怒波直言，“我认为西班牙就是明天的中国。”

事实上，每一轮房地产调控过后两年，关于房企倒掉的讨论都会出现。在陈云峰看来，中国房地产业所要面对问题的复杂程度要远远超过西班牙。“北京大概有1000家开发商，但真正有能力拿地的只有二三十家，实际上资源都集中在上市开发商、大开发商手里。”陈云峰说，而长达一两年无地可拿的开发商，要么被迫背负高价拿地的风险，要么被淘汰。

毛大庆也坦言，从目前的情况来看，一线城市还比较安全，现在问题最大的是二线城市。而媒体经常说的鄂尔多斯、温州现象，其实这样的例子有很多，例如沈阳、合肥等地。“二线城市在2012年底到2013年超量卖地的现象很多，导致供应套数快速增长，直接引发‘消化不良’。”毛大庆说。

如何解决这一局面？全国工商联房地产商会会长聂梅生的药方更倾向于放权。“房地产市场要想健康地往前发展，就应该让市场来充分决定市场的事情。”聂梅生认为，过去中国房地产市场从来没有机会充分展现一下自身的规律，以后还是要按照三中全会的说法：政府的事归政府，市场的事归市场。

“大家算一个简单的账就知道，目前的房子已经卖到三四万、四五万元每平方米了，土地增值税非常高。我算了一下，任何一个项目的土地增值税都超过开发商所有的毛利润，实际上是税务局、国土局、规划局三个部门逼着开发商走上了产业地产的道路。”谈及未来房企的转型，陈云峰认为，类似万达、今典等房企走产业地产之路，以及万科等加码商业地产或许成为不得不做的事情。

上周五中央经济工作会议闭幕，明年六项主要任务亮相，房地产调控的缺席多多少少有些出人预料。房地产调控或将逐渐隐退的风声似乎越来越紧。正在广西推进自己文化地产梦想的王健林，作为首富，作为地产界里的风云人物，在接受中央台记者采访时，直言自己并不看好房地产调控。面对未来的楼市，房地产行业这位大佬将有哪些“狂想”？他的观点又是不是靠谱呢？

从王健林的话里话外，房地产调控逐渐退隐江湖并不是什么令人惊诧的事儿，反而是早有征兆。从王健林的话里话外，房地产的业内人士对调控这件事儿并不满意：

王健林：过去行业内对调控不满意，主要就是说一句话，全国上下一副药，或者说一个地方生病，全国吃一样的药方，现在通过五六年的博弈也好，实践发展也好，大家终于认识到，中国的房地产是一个区域化的市场，不同区域具有不同特征，基本可以肯定，只有一线和少数二线城市需要调控，其余的二线、三线、四线城市，我去年就说过，两年之内不用调控，现在看来现在就不需要调控了。

对于调控要退出的预测，中原地产市场研究部总监张大伟认同房地产的区域特色，也赞成在小城市房地产调控会逐步退出，但是他预测退出的速度并不会太快：

张大伟：从经济工作会议中的话是没有明确提到房地产调控这个字眼，但其实管理好房地产，实际上就带有房地产调控的意味，另外当下很多房地产调控的长效机制还没有建立，短期来看，短效的房地产调控措施在三到五年内退出市场的可能性很小。

在房价这个问题上，王健林相当强势，那就是北京上海的房价现在肯定不会跌。如果给出一个期限，至少二十年：

王健林：至于再往小了说，北上广，或者说北京上海，可预见的话，二十年内。不要说北京市，伦敦市现在住房的需求比是1:2，需求是2，供应是1，就是因为伦敦不是英国人的伦敦，也不是欧洲人的伦敦，而是世界人的伦敦。北京将来一定也是这样的。

而张大伟在这个问题上似乎与王健林再次相左，他认为高房价难以支撑长久：

张大伟：从长远来看的话，房价不太可能再延续之前的这种高涨了，然而不管是从这个经济目前的经济发展布局状态还是从这个人员的收入状态来看的话，都已经逐渐的不支撑这种高房价了。

尽管房价还坚挺，尽管房地产调控的紧箍咒可能放松，但是王健林似乎有了别的打算。作为地产界大佬，作为中国首富，王健林正在慢慢缩小房地产在其资产中的比例。

王健林：我是说，到2020年，房地产在(万达)的比重要低于50%，文化旅游，零售，租金等等非常地产收入要超过一半，因为房地产企业是不能成为百年企业的支柱行业，到一定时期，可能最晚到2030年，这个行业就萎缩了，城市化基本完成，新开工大量减少，就剩下二手房交易，那么建筑队伍，施工队伍、房地产开发队伍都减少了，更多的是经济人在活跃。

按照王健林的理论，还有大约15年的时间，房地产行业就将走向衰落。为了有备无患，万达已经开始了“战略转移”。张大伟优又是如何看的呢？张大伟直言，到2014年到2017年房地产行业将出现拐点，房地产行业的萎缩已经开始了：

张大伟：从这个短期来看的话萎缩的可能性很小，因为不管是城镇化还是这个一二线城市的人口改善需求等等这个量还是比较庞大的。这样经过这么多年也就是说十几年的高速发展，中国的房地产事业应该是逐渐的到了一个顶点。

从后续来看，还会有一定年限这种发展的空间，但是从长远来看的话这个比例，在经济中的比例和这个整个市场的份额，还会逐渐的、、到二类化市场，其实现在在京沪广深等等，像这个二手房交易已经是占到了整个市场交易的60%到70%，也就是说这些新建住宅的市场已经开始萎缩了。

在万科集团副总裁毛大庆自曝京沪等地投资压力已经激增3倍后，关于房地产业是否会迎来消化不良成为业内讨论的焦点。在上周末举办的2014年中国观察家年会上，北京中坤投资集团董事长黄怒波便直言：“金融危机一来西班牙倒下的最大企业是房地产企业，中国下一个倒下的也一定是房地产企业。”而包括中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰等在内的多位业内人士也认为，下一步的转型不单纯是房企必须考虑的问题，也包括政府部门。

在黄怒波看来，当下的国内房地产业与2008年前后的西班牙极为相似。黄怒波给出了自己调研的一组数据：1999年到2007年期间，欧洲60%-70%的房子是西班牙建的，房子的价格急速升高，但在这种经济结构下，房产经济一旦不好，西班牙经济就一塌糊涂。

“这与目前的中国房地产市场很像。前几年金融危机一来，西班牙倒下的最大企业是房地产企业，中国下一步倒下的也一定是房地产企业，”黄怒波直言，“我认为西班牙就是明天的中国。”

事实上，每一轮房地产调控过后两年，关于房企倒掉的讨论都会出现。在陈云峰看来，中国房地产业所要面对问题的复杂程度要远远超过西班牙。“北京大概有1000家开发商，但真正有能力拿地的只有二三十家，实际上资源都集中在上市开发商、大开发商手里。”陈云峰说，而长达一两年无地可拿的开发商，要么被迫背负高价拿地的风险，要么被淘汰。

毛大庆也坦言，从目前的情况来看，一线城市还比较安全，现在问题最大的是二线城市。而媒体经常说的鄂尔多斯、温州现象，其实这样的例子有很多，例如沈阳、合肥等地。“二线城市在2012年底到2013年超量卖地的现象很多，导致供应套数快速增长，直接引发‘消化不良’。”毛大庆说。

如何解决这一局面？全国工商联房地产商会会长聂梅生的药方更倾向于放权。“房地产市场要想健康地往前发展，就应该让市场来充分决定市场的事情。”聂梅生认为，过去中国房地产市场从来没有机会充分展现一下自身的规律，以后还是要按照三中全会的说法：政府的事归政府，市场的事归市场。

“大家算一个简单的账就知道，目前的房子已经卖到三四万、四五万元每平方米了，土地增值税非常高。我算了一下，任何一个项目的土地增值税都超过开发商所有的毛利润，实际上是税务局、国土局、规划局三个部门逼着开发商走上了产业地产的道路。”谈及未来房企的转型，陈云峰认为，类似万达、今典等房企走产业地产之路，以及万科等加码商业地产或许成为不得不做的事情。