刘福泉：篡改土地价格机制导致了房价紊乱

沪上襄阳人

刘福泉 福建省著名房地产专家，曾撰写过《别把经济污水都泼向房价》等文章。

一、一个精典案例

上世纪八十年代全国开发区不可胜数，所以无法统计是因为有国家级的、省级的、市级的、县级的、乡级的，可谓再现当年大跃进时期的“人有多大胆地有多大产”，如此“壮观景象”的出现和被遏制与市场的核心机制----价格有直接关系。

在计划经济时期，政府制定的价格形成了农业利润转移给工业、原材料行业转移给加工业的特色。改革开发以前包括地方政府在内的社会个体没有自主权，其行为完全听命于上级指令，这样的价格机制并没有发挥出资源配置的功能。改革开放以后，社会个体获得了行为选择权，这样的价格机制必然导向资源最大限度地放弃最低端的农业偏好加工业，开发区如火如荼在所难免，那时承载开发区的主流产业是纺织、家电等。

这样的狂躁得到制止也基本源于扭曲的价格机制被修正，当原材料价格复原，让缺乏条件的开发区根本没有盈利能力。

二、三个道理

道理之一：经济的持续动力一定源于利益，如果某产业有超额利润，一定会形成某经济领域的狂热。

道理之二：决定房价的因素之一是资源聚集度，一个城市聚集了最好的学校、医院、交通、信息、社会服务、就业空间……其房价必然走高。

道理之三：尽管很多人对高房价喊痛、尽管有很多学人用房价与家庭年收入比论证房价过高了，但市场给出的却是房价不高的信号与引导，房子不仅一直很好卖，而且是品质越来越好，而且逼得政府对大城市限购，如果一种商品价格真的过高了，消费一定受到约束。那么，是否可以战战兢兢地说“就城市的资源聚集度而言，房价并没有过高”。

三、体质篡改了土地价格支持了房价格局

在自由交换前提下的资源会自发形成围绕商品价值的时令价格，让狂躁的经济得到相应的约束。也就是说如果某个经济领域热，自然形成的资源价格相应拉升，制约该经济的热。如果资源价格被压制、甚至利润被转移给买方，该经济领域会怎样？

如果总结中国土地制度的最大特色，应该是给所有权注入了行政权，具有隶属性的所有权取代了平等性的所有权，政治性取代了经济性让所有权扭曲，或者类似国有产权由行政管理者支配，或者类似农村集体所有权被行政权约束用途、剥夺支配权、剥夺定价权。

这样的所有权制度让政府轻而易举地以过低的价格强行购买农村土地，形成城市经济的巨大利益驱动，如果再配上高尚的目标----发展、大局，再赶上逆城市化后的城市化“开闸放水”，房地产热在所难免，房价获得了某种额外的魔力。

具体来说，政府从土地所有权转移交易中获得巨大的超额利润，就是人们常说的土地财政，让城市获得了额外投资，让城市基础设施获得了超常的提升力，让城市的规模变得更大和更强的吸纳资源力，更多的人必须向城市聚集形成房子的购买力，尽管有很多人因为房价过高曾经逃离“北广上”，几乎都以失败告终，是否可以客观说明房价高有高的道理。

四、结束语

对于房价过高、强拆等等现象，我们这个泛政治化的社会都更多地予以政治解读，忽略了更基础的经济解读，政府多年调控楼市也都是直接针对房价，甚至没有些许能量去思考体制、经济上的原因。

房价过高，我们一直远离问题出现的层面，只是在问题展现层面寻求解决方案，犹如刻舟求剑，调控无效应该是正常的现象，就目前的体制来说，房价格局或许是正常结果，是一种紊乱的资源配置格局，城市的问题、房价的问题也映照出农业、农村问题，在中国后者是不会叫得不到奶吃的孩子，但他们的问题最终一定会影响整体社会经济。

最后，与各位还原两个场景。

从农村出来到城里打工的家庭，有些可能不会再回去了，但他们房子的流通功能被行政权锁定，连一点点原始资本都难以换取，农民被排斥在土地商品化收益以外，唯有小产权在夹缝中求生存。

诺贝尔文学奖获得者莫言一句想在北京买房的话，激起了很多人的共鸣，他们自嘲说他的奖金在北京三环以内买不了120平方米的房子。但是，既得利益不会让自嘲的人们去想，莫言到青岛可以买2-3套，到距离自己家乡最近的大城市潍坊可以买4-5套，但是，人们更愿意选择在北京买房。