楼市暴风眼：央行再降息靠不靠谱？

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从去年11月21日央行时隔两年首次降息以来，不到两个月的时间再次传出央行降息的消息，虽然最终央行并未发布任何降息的公告，但业内人士预测未来仍将会有2~3次降息。

货币政策或因房地产而宽松

房地产市场正成为央行调整货币政策的一个重要参考因素。“房地产如果跌得比预期还要多，应该怎么对冲它?”国家信息中心经济预测部首席经济师祝宝良在和讯“财经中国2014年会”上曾表示，“既然房地产价格是下跌的，货币政策就可以适度放一放，对应着我国的实际利率不要再上升的情况下，货币政策可能宽一点”。

2014年中国房地产市场走下神坛，量价齐跌几乎贯穿全年，由此引发了从地方政府到中央层面的取消限购、松绑限贷、公积金新政等多轮救市。受其影响，2014年的房贷市场，全年利率水平走出“抛物线”之势，上半年房贷政策不断收紧，利率不断上行，在年中达到峰值。下半年受调控政策的影响，房贷政策渐趋宽松，再加上央行及银监会的介入，银行开始转变惜贷的态度，利率一降再降。

近日，融360金融搜索平台《2014年中国房贷市场报告》预计，与2014年前紧后松的走势有所不同，2015年上半年银行很可能会延续2014年年底宽松的房贷政策。从下半年开始楼市有望出现好转，中央支持政策或随之趋紧，在房贷额度逐渐耗尽和央行降息挤压利润空间等因素影响下，银行可能会逐渐收紧房贷。但总体来看，2015年房贷政策将呈现前松后紧的走势。

降息的作用不宜被过度夸大

事实上，在去年11月央行降息政策出台时，我们就对降息对于房地产市场的作用能有多大，进行过探讨。简单来说，起码从长期角度，降息并不能带来房地产市场的本质变化，主要原因无外乎两点。

首先，降息解决不了“钱紧”难题。不论是11月份的央行降息通知，还是近来的降息传言，其所谓的降息的行为都是非对称性的，存款利息与贷款利息不同步降低，低成本的存款早就不在，因此资金面也未放宽。而如果商业银行要自行解决“钱紧”问题，就要提高存款利息，保证存款利率具备一定吸引力。但在降贷息和升存息的一来一往之间，银行的存贷款利差就收窄，对于商业银行而言就等于是利润的丧失。

其次，降息改不了楼市基本面。就目前的房地产市场而言，楼市基本面已经呈现出了供大于求的现象，要想基本面逆转，必须吸引大量需求入市。但前面我们提到，降息不能解决“钱紧”问题，商业银行势必会消减在房地产板块注入的额度，因此总体上说房地产信贷的环境并没有得到缓解，因此对于绝大多数刚需购房群体而言，并未调动起入市的动力。

而从去年11月份央行降息后的市场回馈看，甚至在短时期内，降息也未能对市场带来预期的刺激作用。此次降息后，合肥楼市曾出现过较短时间的回暖迹象，房价连续几周突破“8字头”，12月份成交量也有所提升，稳定在月均2000套左右。不过，到了今年1月份，合肥市区住宅成交量大跌，同环比跌幅均近3成，创近三年内最低值。这也就推动了央行“再降息”传言的诞生。

降或不降，房地产市场该如何应对？

从房地产市场来看，央行降息与否，似乎并没有太大的意义，但出于其他货币政策角度，央行再降息，被业内认为可行性很高。不过，无论降不降息，房地产行业都需要做好准备，迎接市场的变化。上海易居房地产研究院副院长丁祖昱对于近一段时间内的市场，给出的建议认为，“该放假的放假，该卖房的还得卖房”。

这要分开来看。对于一线城市和部分二线城市而言，楼市的基本面仍是供不应求，去库存的压力相对小得多，因此这些城市楼市政策相对较紧。像北京和上海已经明确今年不会对现有的房地产限购政策作出调整，因此这些城市并不急于去化库存，2月份房地产市场的动作可能不会太大。

而另一部分二线城市和大多数三四线城市，或许更期望降息等政策参与“救市”。这些城市几乎有一个共同的特征就是楼市高库存，未来房地产市场的主旋律仍旧是“跑量”。因此，2月份即将迎来的春节返乡置业潮，或称为开发商紧抓的销售节点，在春节期间要开足马力全力卖房。近一段时间内，这些城市将可能成为房地产市场的活跃地带。