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不动产登记正式启动 小产权房仍难“转正”

本报记者 邹洁

6月29日，随着我市不动产登记中心正式开门接客，市民广泛关注的小产权房“身份”认证问题再一次被推进大众的视野。因为小产权房的价格具有极大的优势，普遍只有正常房价的一半，尽管一直得不到国家的合法认证，但是多年来市场依旧火热。
日前，市民刘先生向本报反映，自己身边的一些亲戚朋友开始“蠢蠢欲动”，抱着侥幸心理想要购买小产权房，“他们觉得国家购房政策在一步步放开，小产权房越先买越划算，最终肯定能拿到合法的产权证。这其中存在的风险我是知道的，可我没办法说服他们”。
昨日，记者就这一问题走访了我市国土、房产等部门。
小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，同时不用缴纳土地出让金等费用，产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发的，这种类型的房产我们通常称之为乡产权房，又叫小产权房。这种房屋没有真正的产权，也没有土地使用证和预售许可证。
根据《不动产登记暂行条例》，集体土地所有权和宅基地使用权等10类不动产权，都列入统一登记范围，这是否意味着小产权房会合法化呢？对此，我市不动产登记中心工作人员明确表示，不动产登记是按照《物权法》的要求，依法保护不动产权利人合法权益的行为，不能登记不合法的内容。根据我国现有法律，小产权房违反了《土地管理法》有关规定，从诞生之日起就没有取得合法身份，将其纳入不动产统一登记是没有依据的。所以小产权房不能准予登记。
依据国土资源部和住建部2013年11月下发的《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》，建设、销售小产权房严重违反了土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，冲击了耕地保护红线，扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害了群众利益，影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展，因此建设、销售和购买小产权房均不受法律保护。
买卖小产权房属于不合法交易范畴，那么购买小产权房的风险具体体现在哪儿呢？市房产局工作人员告诉记者，由于缺少“五证”，在拆迁补偿、遗产继承、市场交易上，小产权房都存在困难。小产权房属于政府规定范围以外的违章建筑，如果与国家规划发生冲突，可能被拆除，业主也难以得到拆迁安置。同样，没用产权，在遗产继承、转赠和房屋抵押、转卖时，都会出现问题。另外，小产权房的房屋质量也常常得不到保证，建设过程中质量没人监督，一旦偷工减料就会有安全隐患，部分房子配套不完善，没有天然气管道，而且入住之后物业管理也容易出现问题。

验房牢记五大技巧

买房是人生中的一件大事，怎么才能买到中意的好房，是不少购房者心中最大的疑问，而疑问中的疑问就是要怎样验房才不会收到一处“问题房”。
验房也是有技巧的，只要掌握了这些技巧，收房问题就可以轻松搞定啦！一起去看看吧！
技巧一：验墙壁是否渗水
看墙壁是房屋验收的首要问题，因为新房墙壁渗水之事时有发生，最严重的，整栋楼的所有窗户下面的墙壁都渗水。但验收这一项，最好选在房子交付前，下过大雨的第二天前往视察一下。这时候墙壁如果有问题，几乎是无可遁形的。墙壁除了渗水外，还有一个问题，就是墙壁是否裂纹。有一位网友曾反映过他的家有一个门形的裂缝，后来追问开发商，才知道原来是施工时留下的升降梯运货口，后来封补时，马虎处理以致留后患。
技巧二：验厨卫防水是否漏水
这里所说的防水，指的是厨卫的防水。当然，目前交付的房子，有一些事先已经声明没有做防水，这就需要装修做了。如果在交付时已经做了防水，那么我们就不得不对防水是否做好做出验证了。如果在装修前不试一试，那么在你装修好时再发现漏水什么的，以后的维护工程就大了。你不得不拆除已经装修一新的地面来做一层新的防水层。
验收防水的办法是：用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口，然后再拿一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实，然后在厕卫放水，浅浅就行了(约高2厘米)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。
技巧三：测室内地平是否有误差
验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差。验这个，很多时候也可以体现发展商的建筑质量。因为作为业主方，根本是不可能去验收主体结构的，那么就只能从这些细节来看质量了。
测量的方法：去五金店买一条小的透明水管，长度约为20米左右吧，然后注满水。先在门口离地面0.5米或1米处画一个标志，把水管的水位调至这个标志高度，并找个人固定在这个位置；然后再把水管的另一端移至离门口最远处的室内，看水管在该处的高度，再做一个标志，用尺测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高度差就是房屋的水平差。你也可以通过这种办法如此类推，测量出全屋的水平差度。一般来说，如果差异在2厘米左右是正常的，3厘米在可以接受的范畴。如果出这个范围，你就得注意了。
技巧四：验层高是否在2.65米左右
验层高方法很简单，把尺顺着其中的两堵墙的阴角测量，你应该测量户内的多处地方。一般来说，在2.65米左右是接受的范围，如果房屋低于2.6米，那么房屋就得重新考虑了，因为这种房屋将使你日后不得不生活在一种压抑的环境里。做矮层高对于发展商来说，是非常有效的一种节约成本的方法。
技巧五：请专家一同验收新房
事实上，除了上述的项目外，其他的验收都需要有比较专业的知识才行。你不妨带一个熟悉工程的朋友去验收房屋，这样更能确保您远离“问题房”，开心入住完美居所。
                             记者 马南山 整理

梅雨季节咋装修

连日来的大雨没有一点要停的意思，给我们的日常生活带来了许多不便。刚刚拿到新房钥匙的人很是发愁，到底要不要现在开始装修呢？
众所周知，梅雨季节空气中的含水量高，使得许多建材尤其是木制品，受潮、膨胀、变形，雨天还会增加运输的难度。另外，由于空气潮湿，室内通风状况不佳，装修时室内空气比其他季节更容易造成污染。不过，只要做好防潮工作，在雨季一样能装修出好房子。
雨天自然是最考验房子质量的时候，渗漏、返潮、发霉等问题都会暴露无遗。这个时候装修，刚好就能对症下药，及时揪出“病根”，检查渗漏原因，采取相应措施，防患于未然。
而且，瓦工阶段如果天气潮湿，施工质量反而比低温的冬季、高温的夏季或是秋老虎的日子要容易控制。因为在温度特别高、特别低或是特别干燥的季节，找平、粉墙、铺贴瓷砖等工序如果不做特别处理，就容易出现开裂、空鼓等问题，所以湿气大的时节对泥工阶段反而有好处。不过，麻烦的地方也不能避免，比如水泥砂浆凝固速度会减慢，铺好地砖后不能马上踩踏。这时可以在水泥下面垫上一层塑料布，并用保护膜遮盖好，就可以解决问题。
木工阶段，花费工时最多的工序，如门及门套、木质吊顶、实木地板、实木踢脚板、实木角线、木龙骨、木质隔墙、现场制作的家具等，这类材料本身在梅雨季节含水率比较高，到了干燥季节会出现干裂现象。所以，最好停止贴饰面板、收边这两个工序。因为如果胶水中含有过度水分或是里面的木板还没有干透，那饰面板贴上去之后就有可能发霉。而收边指的是木线条的收边，一般线条都会做得高出板材一点点，如果现在收边、拉平，那过了这段时间，木线条可能因为干燥收缩，比里面的材料低一些，就会影响整体效果。
记者 邹洁 整理

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