城市演变-关于潜江未来发展趋势的探讨

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一、潜江还能扩展吗？
潜江2010年六普常驻人口94.6万，户籍人口103万；2020年七普常驻人口88.65万，户籍人口100万；十年时间，常驻人口下滑6.3%，户籍人口下滑3%。
十年时间，潜江城南的边界，从以前的红梅路，扩展到现在的紫月路；城东的边界，以前是东城大道，现在还是东城大道，东城大道以西，仍然有大面积土地未开发；
城西的边界，以前是东荆大道，现在是袁梅路，紧抵东荆河大堤；城北以前是马昌垸路，现在是曹禺路，在北为工业区。
这十年，潜江的几代目从西（周矶新区）→到南（杨市华中家具产业园）→到东（高铁新区）→到东南西北（全域振新）→到东、南（高速新区），潜江的发展方向，四周都打了个遍。
真正基础比较夯实的，还是向南发展，中南世纪雅苑（已交付）、东立壹品（建设中）、东升紫悦府（已售罄）、恩杰当代上品（建设中）、妇幼保健医院（已交付）、龙展馆（已交付）、兴盛路彩虹桥（已交付）、紫月湖公园（已交付）、市民之家（已封顶，待交付）、文化中心（已封顶，待交付）。
城市东面，高铁站（已交付）、公交总站（建设中）、潜江碧桂园（已交付）、御龙国际（已交付）、碧桂园珑悦（已交付）、龙虾城（已交付）、满庭春（建设中）、翰林府（建设中），城东的这些项目，除了高铁站和建设中的满庭春、翰林府之外，其他项目均在东城大道以西，未真正跨出东城大道，城东的发展，主要在于泰丰路与东城大道之间填补空白。
十年时间，城南平均1年扩展0.3公里，城东平均1年扩张0.1公里。
小城市生长缓慢，跟人口密切相关，虽然城市化率提升，但总人口在减少，目前潜江的置业需求，已经从以前的乡镇进城置业为主，转变为旧城改善置业为主，城市市区面积的扩张，是以房地产开发，居民置业为主的，其他的配套，只占很少的一部分。
可以预测，城市发展将更加缓慢，未来十年，城市的格局，会按照目前扩张的边界线，进行内部填充，很难继续向外扩张了。
二、潜江这些年错失的机遇

城市的发展，与百姓的生活息息相关，城市发展的越好，其原住民更能享受到发展带来的福利，比如拆迁，比如房价上涨，原住民相较外来人口，总能获得更多机遇。
大部分潜江人对于城市的发展，是并不关心的，大家都知道城市发展的不好，万达、大型商超、大型商业综合体都没有，中心还是拥挤在园林路、建设街一带的金桥广场、中心城、时代广场，很多人不知道为什么。
先看看隔壁的仙桃，仙桃主城区北面临汉江，汉江过去就是天门，虽然仙桃人一直对天门临汉江一侧的镇有野心，但天门人跟仙桃人并不对付，所以城市的扩张只能向南、向东、向西。
向西，仙桃也是遇到过挫折的，80万方的当代满庭春，卖了10年才卖完。
向东还不错，漫城林语一带，入住都还可以，特别是靠近二中一带，但仙桃的城区本来就是扁平的，东部扩张之后黄金大道更显拥挤。
因此，近几年，只能一心向南，因此仙桃市委市政府办公大楼（已搬迁）、仙桃市人民医院（已搬迁）、仙桃二中（已搬迁）、仙桃中学（建设中），随着几项重要的配套落地，城南片区的地价水涨船高。
2021年上半年，仙桃城南土拍，获利21个亿，而同期，潜江土拍，仅5个亿。
土地财政，占大部分县市地方财政收入的60%以上，可以这样说，没有土地财政，城市的扩张就要停滞！
因此，2021年下半年，潜江市中心医院高铁新项目——缓建！潜江中学新校区——缓建！紫光路高速联通工程——缓建！现在，从上到下，所有人都在对房地产喊打喊杀，但是，没有土地财政，潜江拿什么发展？
根源在哪里？根源问题是，城市发展方向不确定！老百姓吃不准城市的发展意图，胡乱投资！开发商吃不准城市的发展意图，不敢拍地！
“东进、南扩、产城融合，四区联动、全域振兴”口号喊得叮当响，哄得大家都很开心，实际真不怎么样，全赢不成，就是全面败局！
一个人口正在萎缩的城市，支撑不了所谓的“全域振新”！哪怕是同时搞两个方向都不行！
2021年5月、10月，新推土地建面约130万方，全部流拍！土地财政颗粒无收，重大建设项目嗷嗷待哺！
三、潜江未来五年的机遇在哪里？
城南，未来五年只能是城南，小县城的发展演变，是一个缓慢的过程，不能冒进，急进，要尊重客观规律！
1、城南人口支撑，潜江人口聚集地，主要集中在市中心、城南区域，城东没有乡镇，也就没有人口支撑，城西隔着东荆河，扩张成本太高，目前财政支撑不了几座大桥；城北工业区，买房都在往外逃！只能是城南！
2、城南各项配套落地情况良好，红梅路、兴盛路、紫月路、紫月湖公园，妇幼医院、龙展馆、德风学校都已经落地，城南发展最重大的失误，在于没有优质小学、初中，只要拿出30亩土地搬迁二中、二小，城南周边的土地，能多卖出十亿以上！
3、城南接驳高铁、高速、杨市工业区，中间有大量空白地带可以发展，未来向西、向东或是继续向南，都可以，有足够的战略延展性！
先把城南炒起来，卖了地，再去高铁片区搞配套，才是正道！

四、潜江买房怎么买

东立壹品、恩杰当代上品，都可以选，小城市，不要贪便宜买没有发展可能的位置，你现在买是5600，再过十年，可能还卖不出5600，而且很难出手！好地方的房子，虽然买的时候心疼，但这个位置的房子，现在的人想要，以后的人更想要！

无主之城～

潜江财政虽然比其他强点，但还没上面层主说的，不靠土地财政，仙桃城建比较好一大原因就是土地收入高，有钱搞建设，仙桃每年土地收入20亿。潜江就几亿。谁不是希望越有钱越好。希望政府能重视人才，出台本科专科工作落户的政策，留住广大青年。我看新闻说宜昌都出台了。

雾都潜江人

潜江什么时候依赖过土地财政？
不卖地，不搞房地产，全域公交照样省内率先开通运营了

雾都潜江人

江南之梦 发表于 2021-11-4 17:44
楼主是不是拿了城南东荆新区某些开发商的中介宣传费？城东新中心医院都已经开工了，还建房也开工了不少，城 ...

感觉现在的潜江在走合肥的路子…
可以去了解一下潜江财政，国资委旗下的公司控股，参股了多少家高新企业，特别是近年来投资了一些掌握外国“卡脖子”核心技术的企业。
很多地方还在搞单纯的招商引资的时候，其实潜江早已经进入了资本市场，和这片蓝海的高新产业谈起了合作，并购……
低调而已

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个人浅见，抛砖引玉，欢迎讨论！

江南之梦

楼主是不是拿了城南东荆新区某些开发商的中介宣传费？城东新中心医院都已经开工了，还建房也开工了不少，城东高铁片区买房的不一定都是潜江西边乡镇的人吧？再者紫光路跨汉宜高速也快完工，杨市森林公园正准备提档升级，园林至返湾湖战备公里即将开建，潜江基本上不吃房地产土地财政的饭，走得是产城融合路子，与仙桃发展模式不一样，估计很少出现仙桃的那种政府财务危机

雾都潜江人

江南之梦 发表于 2021-11-4 17:44
楼主是不是拿了城南东荆新区某些开发商的中介宣传费？城东新中心医院都已经开工了，还建房也开工了不少，城 ...

财政危机，不存在的。
了解了一下，这几年潜江玩的一手好资本，城投，高新投，水乡园林投，龙虾产业发展，长江基金（潜江），江汉产业发展……
上次提到的辽宁港隆都被潜江财政控股了

雾都潜江人

知道这几年为什么国内光芯类龙头高新企业一起扎堆来潜江的原因了吗？
看到了晶瑞股份搭上潜江资本后，股价持续到现在一直拉升了多少吗？
当有人说潜江闷声发大财的时候，却不知道是怎么发的财？
当有人前些年对潜江恨铁不成钢的时候，潜江已经在默默布局了…
都说潜憨子，真以为潜江人很憨？

雾都潜江人

财政危机，敢在东荆河上一口气同时新建3座特大桥？

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江南之梦 发表于 2021-11-4 17:44
楼主是不是拿了城南东荆新区某些开发商的中介宣传费？城东新中心医院都已经开工了，还建房也开工了不少，城 ...

产城融合，跟杨市接轨，是不是要经过城南？
新中心医院开工了，马上又停工，你可以去现场看一下！
中国没有那个城市不是吃土地财政饭的，今天潜江国土资源网又挂牌了四块土地，你看会有几个开发商去摘牌，不缺钱的话，不停地挂牌，不停地被打脸？

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雾都潜江人 发表于 2021-11-5 09:39
财政危机，敢在东荆河上一口气同时新建3座特大桥？

笑死，等什么时候桥建好了再说这个话吧，画饼谁不会？潜江人的收入增多了吗？城市面貌有多少变化？空气质量变好了吗？幸福感提升了吗？你肯定是很幸福的，要不然也不会在论坛里面说这么鸡血的话。