仙桃城中村改造之现在时

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　　  所谓“城中村”，是指在城市高速发展的进程中，由于农村土地全部被征用，农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变成的居民区，或是指在农村村落城市化进程中，由于农村土地大部分被征用，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外的农民仍在原村居住而形成的村落，亦称为“都市里的村庄”。
       通常所说的“城中村”，仅指在经济快速发展、城市化不断推进的过程中，位于城区边缘农村被划入城区，在区域上已经成为城市的一部分，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的村落。

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　　城中村是中国大陆地区城市化进程中出现的一种特有的现象。在1978年开始改革开放后的30多年间里，一些经济发达地区（如珠三角、长三角、环渤海、直辖市、省会城市等）城市的建成面积迅速扩张，原先分布在城市周边的农村被纳入城市的版图，被鳞次栉比的高楼大厦所包围，成为了“都市里的村庄”。比较著名的城市如北京、天津、重庆、上海、武汉、广州、深圳等城中村问题较为突出。
　　“城中村”是城市的一块“夹缝地”，这种独特的地位和现象，必然会带来一系列的社会问题：
      （1）人口杂乱，“城中村” 由村民、市民和流动人口混合构成。流动人口成为主要犯罪群体。治安形势严峻。
      （2）城市规划滞后，违法违章建筑相当集中，“一线天”、“握手楼”、“贴面楼” 风景独特。由于房屋密度高、采光通风条件差，村民居住环境差。
      （3）基础设施不完善，卫生条件太差。各种管线杂乱无章，排水排污不畅，垃圾成灾。街巷狭窄、拥挤，存在严重消防隐患，
      （4）土地使用存在诸多问题，宅基地、工业用地、商业用地相互交织，非法出租、转让、倒卖，管理混乱，等。“城中村”不仅影响城市的美观，也阻碍城市化进程，制约着城市的发展，已成为困扰许多城市发展的“痼疾”。

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【法规名称】 仙桃市人民政府关于积极推进“城中村”改造工作的意见（试行）  
【颁布机构】 湖北省仙桃市人民政府   

各镇人民政府，各街道办事处，各农、林、牧、渔场，市政府各部门：
　　为进一步完善城市功能，提升城市形象，改善城市环境和居民生活条件，推动城市经济发展和社会进步，全面建设和谐社会，经市政府研究，现就推进我市“城中村”改造工作提出如下意见：
        一、指导思想和基本原则
　　1、指导思想：以“三个代表”重要思想和党的十六届三中、四中全会精神为指导，坚持贯彻和落实科学发展观，以实现城乡统筹、协调、可持续发展，全面建设和谐社会为目标，积极推进“城中村”改造工作。
　　2、基本原则：政府主导、属地负责、规划先行、市场运作、拆建分离、多方共赢、示范引路、滚动推进。
        二、重点范围和改造模式
　　3、实施“城中村”改造的重点范围：黄金大道沿线两侧及城南新区规划范围内的相关村组。
　　4、“城中村”改造工作要在市“城中村”改造工作领导小组的统一指导下，采取因地制宜、一村一策的办法，有计划地分步实施，改造模式主要为搬迁式改造和包装式改造两种。
        三、规划管理
　　5、规划部门要按照仙桃市城市总体规划和分区详细规划的要求，高标准、高起点地编制“城中村”改造的中长期规划和“城中村”改造重点范围控制性详细规划。超前实施道路规划，并借助规划道路对“城中村”实行红线控制，适当采取切割方法，制定有规则、便于今后利用的红线控制图。各相关职能部门要加强管理，确保在控制图内所有建(构)筑物保持原状。对突击新、扩、改建原建(构)筑物的，规划、土地、房产、安监等部门不得对其颁发任何有效证书。
　　6、对不符合城市规划要求，宜重新选址集中新建的，应在市“城中村”改造工作领导小组指导下，由规划部门编制新建选址规划和建设规划方案，并按程序办理报批手续。
　　7、对基本符合城市规划要求，宜采取保留、扩(改)建方式自行改造的，重点解决公共服务、基础设施配套和城市景观等问题。
        四、拆迁补偿安置
　　8、市“城中村”改造工作领导小组办公室要本着对被拆迁户高度负责的态度，精心组织有关单位对返迁安置小区进行设计和建设，制定返迁安置房屋出售价格、返迁安置房屋销售办法、拆迁安置奖惩办法等。根据《城市房屋拆迁管理条例》(国务院第305号令)和《湖北省城市房屋拆迁管理实施办法》(省政府第267号令)的有关规定，按照依法、公正、公开的原则，结合我市实际，对被拆迁房屋进行确权认定，并根据其区位、用途、建筑面积、装饰等因素，对被拆迁房屋进行综合评估，制定拆迁补偿政策。
　　9、列入改造计划的“城中村”所在街道办事处要成立相应的专门机构，抽调专人组成工作专班，广泛深入群众征求意见，耐心细致地做好被拆迁户的思想工作。要组织好拆迁还建的户型申报，与被拆迁户签定拆迁补偿协议和拆迁还建协议，并按规定做好拆迁户搬迁和返迁安置小区入住工作，确保拆迁安置工作稳妥进行。
　　10、出售给被拆迁安置户的返迁安置房屋，建筑面积一般应控制在每套60-150平方米。返迁安置房屋购买满1年后方可上市交易，并需按规定补交土地出让金及相关税费。
　　11、被拆迁户宅基地补偿由村委会从拆迁土地补偿金(每亩7万元)中统筹解决。
　　12、对被拆迁房屋按房屋评估价予以补偿，房屋评估价为扣除年代折旧后的重置价。对违法建(构)筑物一律不予补偿。沙嘴街道办事处试点村的重置价标准为：砖混结构一层正房300元/平方米，二层正房330元/平方米，三、四层正房360元/平方米，五层以上正房400元/平方米；砖木结构正房150元/平方米。砖混结构一层附房100元/平方米，二层附房150元/平方米；砖木结构附房80元/平方米。
　　13、砖木结构的正房满20年以上按20年计算，附房不计年限。
　　14、对拆迁之后保留在原地的胸径10厘米以上的一般树木或胸径在10厘米以下的观赏树木，按30元/株的标准予以补偿，树木交有关部门管理；对不能保留在原地的胸径10厘米以上的树木，按10元/株的标准予以补偿，树木由被拆迁户处理；竹子按0.5元/株的标准予以补偿。
　　15、对按时签订拆迁补偿协议的，每户奖励500元；对按照协议及时搬迁的，在购买安置房时每平方米优惠30元。对被拆迁户根据实际搬迁时间的先后顺序，优先选择安置房的位置和同类户型的楼层。搬家费每户300元。
　　16、对不需要安置房的被拆迁户，在原被拆迁的正房建筑面积补偿的基础上每平方米另奖励100元，并在拆迁完毕后一次性兑现所有补偿及奖励资金。
　　17、对积极签订拆迁协议并按时搬迁的，其子女在招工、就学、参军等方面给予优先照顾。

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       （一）城乡一体化建设工程。编制完成老城区、3个镇级市、6个重点镇、6个特色镇的控制性详细规划和500个中心村（社区）的修建性详细规划。
       （二）“城中村”改造工程。坚持政府指导、政策引导、办村主导、专班督导，按照“改造符合规划、土地依法拍挂、优先安置群众、税费予以减免、政府政策扶持”的总体思路，全面启动“城中村”改造工程，在试点改造的基础上，重点对小南村、小寺院村、观音垱村、叶王村、杜台村、打字号村、十一墩村、杜柳村、笆篓湾村、徐台村、清水湾村、官沟村和杜湖原种场共13个村进行改造。
      （三）城市景观改造工程。加快主要节点、重点区域改造步伐，重点对沪渝高速公路各节点、汉江路与汉江大桥各节点、滨江长廊、黄金大道和杜柳到刘口两路两街实施整体景观改造，着力提升城市形象。
      （四）“数字仙桃”建设工程。投资1700多万元，启动集城市自然、经济、社会、人文、环境、地理信息于一体的“数字仙桃”信息平台建设工程，着力提高城乡规划科学含量。
      （五）南城核心区域规划设计招标工程。精心筹划南城新区核心区域（汪洲河北起沙嘴闸、南至仙南大道3000米断面沿线）景观规划设计，面向国内设计市场进行招标。
      （六）“两馆一心”建设工程。筹划建设仙桃市规划展示馆、人防应急指挥中心、博物馆“三位一体”的综合馆及配套服务设施，力争年内完成征地、规划设计并启动项目建设。
      （七）新农村建设示范工程。以仙洪实验区六条发展带为重点，抓紧完善实验区社区规划，做好沿线村庄整治、产业发展规划、社区服务建设基础设施规划。同时，加强对14个城乡一体化试点村规划建设管理的指导与服务，努力实现年内出形象、出成果的工作目标。继续做好环“一江两山”特色民居改造工作和三伏潭镇整镇推进村庄整治工作，为新农村建设提供示范。
      （八）城市道路规划建设工程。一是拉通“一环五横五镇推进村庄整治工作，为新农村建设提供示范。纵”道路主骨架。“一环”是由黄金大道、西环路、仙南大道、和平路组成的开发区快速环路；“五横”是东西向的复州大道——沔阳大道、仙桃大道、黄金大道、新城大道、仙南大道；“五纵”是南北向的西环路、丝宝路、汉江路、叶王路、和平路。二是拉通“五主、五次”跨越沪渝高速公路的通道。五主——纺织大道、刘口高架桥、致富路、和平路、通顺河西通道；五次——丝宝路、锦瑞路、钱沟路、叶王路、杜台路。
      （九）城市规划监管工程。加大规划实施监管力度，着力维护城市整体利益。进一步整合监管队伍，完善年控机制，加大拆违力度，充分利用各方力量，不惜一切代价，依法打击违法建设行为，维护城市规划的严肃性。
      （十）规划队伍自身建设工程。一是强化学习培训，不断丰富规划队伍的法律法规知识、规划专业知识、科学文化知识、现代管理知识，以适应新形势下规划工作的需要；二是加强作风建设，培养干部职工勇于吃苦、勇于创新、勇于拼搏的工作精神，努力为城市规划事业再立新功；三是强化自律意识。高标准、严要求，努力打造团结、进取、清廉的规划队伍。

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       “正在加盖”与“住进楼房”，不同的人有不同的想法和期望
        在这场势在必行的现代化“城市运动”中，不仅仅是基础设施建设与城市融为一体，更要从精神上把被现代化进程“裹挟”着的农民拉入城市生活里来。按照现有速度，在未来10年内，这些环境“脏、乱、差”的城中村将不再游离于现代城市管理之外。
　　在正在加盖的多条小巷里行走，路人头顶的天空被挤成一条细线。坑坑洼洼的土路和狭窄的巷道逼得行人侧身才能通过。一遇下雨天，村里几条街道就被泥水淹没，村民踩着砖头晃晃悠悠，一步三险。蹲在路边的张师傅对此已习以为常：“加盖的房屋早晚要被扒掉，住在楼房里就不会这么折腾了。”
　　几乎同时，住进楼房的人们生活得很悠闲。每天早晨沿着新修的公路开始晨练，旧马路变成双向4车道，并与城市主干道连接。交通方便了，每个周末去广场转悠就有了更多的时间，望着车水马龙的大马路，不愿再回想过去那不透光的小院子了。

　　双重身份的村官
　　办公室的工作人员已习惯地称村长为老总，对很现实的农民来说，农村一旦被城市包围，惟一的出路就是融入其中。
　　为了保证城中村改造在建项目能按时开业，村主任突然成了大忙人，要在市上有关部门之间来回奔走。城中村改造最直接的受益者是村民。“城中村一直被人看作‘藏污纳垢’之处。改造本身就是一种进步，而改造后的城中村应该成为城市发展的一个‘亮点’。”
　　安置房违规向社会出售
　　原本是为安置村民而开发，却被违规向社会出售，不规范的后果就是让城中村的村民及买房的业主利益受损。物业办随意加价收取电费，没有一个标准，对物业承诺的各项服务大家都不满意，借城中村改造之机，进行违法房地产开发的项目。不过这是一项“摸索”中的新生事物。“摸索”就意味着有新问题要出现。一些政府官员更直言不讳，“摸索中出现各种各样的问题在所难免”。
　　第一是在城中村改造中，部分开发商进行非法商品房开发，只建新楼盘，不对旧村拆除治理；看起来是发展经济，实际却造成大量资源浪费。“首先是土地资源的浪费，这是不可再生的。同时，国家税收也会受到影响，个别改造计划会制造出新的城中村。第二是一边安置村民，一边违法销售。第三是没有按基本建设规划改造城中村，手续不齐全。受如此大规模违规开发影响最直接的就是房地产市场，一位地产商曾直言，与城中村开发的安置房相比，社会流通的商品房最大劣势是价格。但好的方面是，这些村庄的改造项目已全部用来安置村民，至少村民的利益暂时得到保障。但由此带来的隐患在短期内很难消除，因为城市建设规划遭到破坏。
　　　
　　“借鸡”能不能“下蛋”
　　按政府思路，城中村改造必须成立一家股份制公司作为运作载体，要完成“四个转变”，即集体土地转为国有土地，农民转为居民，村委会转为居委会，农村集体经济转为城市混合经济或股份经济。与建造新楼的有形改造相比，这四个无形改造会使城中村发生本质变化。“四个转变”完成后，整个城中村就归入城市建设管理中，很多工作就好做了。
　　城中村改造是个市场行为，只能依靠一个经济实体运作。政府也是依靠这个实体推进城中村改造，但政府‘借鸡’却不能‘下蛋’。改造完成后，这个实体的职能之一就是看管好村民的‘家当’。现在出现了个人持有实体大部分股份的情况，是不正常的，要坚决反对改造收益被个人独享。

　　多重原因暴露改造“软肋”
　　监管方面存在漏洞：由于处于探索阶段，政府在对城中村改造项目的监管方面存在漏洞，人员、政策、宣传等均不到位。硬件齐全，但“软件”依然薄弱。政府关于城中村改造的法律法规，用于指导和规范改造工作。但由于各村差异较大，现有法律文件很难照顾到方方面面。一些重要法规仍在讨论或审议中。现已出台的一些政策法规总体来讲还是落后于改造实践，特别是政策法规的操作性、针对性不强。虽然在理论方面有一定意义上的突破，但由于一些客观因素的存在，实践得不够具体有形。
　　眼前利益被放大：除了监管不力，一些村干部对城中村改造的意义认识不足，法律意识淡薄也是导致问题出现的一个因素。个别村主持改造工作的村干部没有把村民的利益放在第一位，没有认真考虑农民转为居民后的生活问题，一味追求眼前效益，使改造工作缺乏计划性和前瞻性，边走边看。而很多村庄对改造仍持观望态度。一些干部对城中村改造的总体规划定位不清晰，存在偏差。所以，基层干部的素质直接影响到改造的效果。
　　开发商浑水摸鱼：为了加快城中村改造的步伐，政府提供了许多优惠政策，如集体土地转为国有土地后，免交土地出让金和城市基础设施配套费，巨大的利益诱惑促使一些开发商借城中村改造之名，进行违法房地产开发，并违规销售。为解决资金问题，许多城中村都将房地产开发商引入改造项目，但鱼龙混杂的开发商却给城中村改造带来阵痛。为了争取更大的利润空间，开发商总是加大开发强度，多建房，但高强度的开发对城市改造来说，很难认定是改善还是恶化。所以，一味迁就开发商的利益其实是在制造新的城中村。

　　把城中村改造变成亮点
　　城中村改造是一项长期工作，是一个不规则的长期行动。政府还有许多工作要做，首先就是加大监管力度。其次，要加快立法工作。完善政策体系是必需的，但如何调整权力结构也值得思考。土地、规划、房管等部门可以把监管权力委托给市城中村改造工作领导小组，而只提供办理审批手续等技术性服务。这样职能划分更清晰。在城中村改造项目实施过程中要充分发挥民主决策作用，明确改造目的是要提高和改善村民生活的观念。充分发挥民主决策机制的作用，从更大程度上保护村民利益，减小违规操作的可能性。如何把城中村改造变成亮点，是衡量城中村改造工作的一个标准。

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（仙桃日报）
        唱着春天的故事，梅湖走在快步发展的大路上。
　     在南城建设和城中村改造大潮的荡涤下，沙嘴办事处梅湖社区，不仅上了“块头”，更有了好“势头”。
　     从无到有，从涩到甜，梅湖人笑靥如花。
                 
　     抓拆迁——富了村民，活了思想
　     提到梅湖，仙桃人都会知道，这里曾是“穷荒地”。人多地少底子薄，车子开不进，连“的士”司机都不肯进来。
　     2007年7月19日，是一个令梅湖人难忘的日子。这一天，梅湖村5组启动了搬迁。
　     入户，登统，首批54户的78套还建房于2008年交付给村民。
　     排队领钥匙的时候，村民们抑制不住内心的喜悦，寂静的梅湖沸腾了。
　     5组拆迁给村民们带来了新生活，1组、2组、3组、4组的村民看着眼热，纷纷打听：“我们组啥时能拆呀？”
　     事实上，村民们一方面故土难离，另一方面，希望生活发生变化。
　     李书耀，10多年前从梅湖搬到了仙桃永洲小区，现在，他们一家又全部搬回了还建房：“这里和城里一样，住着舒坦！”
　     笔直宽敞的马路到了家门口，水、电、路、有线电视、宽带一应俱全。目前，梅湖已建还建房726套，今年11月份，梅湖村将实现整体搬迁。　 抓产业——扎实推进，稳中求进
　     仙南大道、新城大道横穿梅湖，纬二路和纬五路正在形成，致富路纵贯梅湖，四通八达的大路开启了梅湖发展的大门。
　     市第一人民医院在梅湖征地317亩，荣怀中学征地331亩，市人民检察院已在梅湖征地，市政府、相关政府机关都与梅湖“比邻而居”！
　     农民洗脚上楼了，全村人居纯收入也由以前的3500元增至7200元。村民变成居民后，更关心的是集体的壮大与发展。
　     在村支书李良树的办公桌上，一张张已规划好的发展蓝图描绘着未来梅湖的美好前景。其中，市第一人民医院西面的商铺正在招商引资，旁边的小型商住楼呼之欲出，紧临荣怀中学的商铺也在规划之中。此外，还有大型的菜场、超市、以及供村民红白喜事用的大型宴会厅等等。
　     同时，梅湖村将依托市第一人民医院永康路，做成“产业带”，集药店、餐饮、住宿等租赁经济为一“带”，壮大集体“腰杆”。

　     抓班子——凝心聚力，和谐共事
　     火车跑得快，全靠车头带。
　     2007年4月，李良树走马上任梅湖村党支部书记。当时，村级经济一贫如洗。针对这种情况，李良树走访群众，和老党员和老同志座谈，请年富力强的同志谈想法，集思广议。
　     通过学习，走访和交流，支部工作有了质的改变。2007年7月，市委市政府吹响了仙桃城区南移的号角。如何抓住南城建设这千载难逢的发展机遇，对支部来讲是一个新的课题。李良树带领支部一班人，一方面，征地、拆迁工作“齐头并进”；另一方面，积极调整农业产业结构，增加村民收入。
　     针对失地农民，李良树积极为村民想办法。如今，村民们有的在城区经商，有的在附近工厂上班，有的到附近城市当小老板，生活有滋有味。
　     李良树说，今后，村里将充分利用200多亩的产业用地，拓宽发展领域，积累村级财富，为村民谋求更多的福祉。（ 记者程丽萍  通讯员陆声涛 黄清）

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（仙桃日报）
        2011-12月6日，副市长董方平调研城中村改造工作，并召开工作调度会细致了解工作进展，协调解决有关问题。他强调，要科学规划、统筹协调、倒排工期，形成城中村改造合力。　　
　　当天，董方平一行深入仙桃文化美食街建设工地，并向相关负责人详细了解工程进展情况。　
　　在认真听取了市城中村改造办公室负责人、城区三办一园、市直相关部门负责人工作情况汇报后，董方平充分肯定了各地在城中村改造方面取得的成绩。他指出，城中村改造对进一步优化城市空间布局，提升城市形象，改善居民生活质量，统筹城乡发展，具有重要意义和作用，相关地区部门要高度重视，进一步加快工作进度，确保工程如期完工。　　
　　对下段工作，董方平强调，当前正值城市建设管理的黄金期，重视程度前所未有，支持力度前所未有，因此各地必须抢抓机遇、乘势而上，切实按照市委、市政府的工作要求抓好落实。要细化方案、强化责任、倒排工期，精心组织施工，切实克服和解决，任务有差距、进展不平衡的问题；要统筹安排好城中村改造和其它城市建设管理工作，加强协调配合，突出重点，形成工作合力；要进一步增强责任感和紧迫感，切实加强时间任务观念，把握主动权、打好主动仗。（记者刘小军）

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        2012-01-31仙桃日报消息　年前，仙桃沙嘴办事处九十墩村184户居民喜迁还建安置房，与此同时沙嘴社区77套还建房、刘口村355套还建房已完成全部建设并分配到户。
        据统计，去年全市共有大洪村、肖台村、小南村、黄荆社区、何李社区、新生社区、刘口村、十一墩社区、沙嘴社区、九十墩村、杜柳社区、清水湾村、杜湖原种场等13个村（居）启动了搬迁还建工作，共启动还建安置房37栋、3671套，其中10栋、616套竣工，27栋还建安置房正在抓紧建设。
        去年是仙桃市城中村改造的“破蛹”之年，仙桃市坚持把以人为本、改善民生作为推进城中村改造的出发点和落脚点，紧紧围绕“城市得形象、社区得环境、群众得实惠、村居得发展”的改造目标，按照“改造符合规划、土地依法拍桂、妥善安置群众、政府政策扶持”的总休要求，以房屋搬迁和还建安置房建设为抓手，大力推进城中村改造工作。沙嘴办事处以仙桃文化美食街建设为引爆点，通过建设文化美食街，让群众直观感受到城中村改造带来的实实在在的好处，快速推动城中村改造工作。沙嘴社区、九十墩村、刘口村紧抓第一阶段搬迁户选房的契机，组织大型选房活动，对尚未签订搬迁协议的群众带来了巨大的促动。
        仙桃市还严格落实《关于加强城中村改造建设项目质量管理的通知》的要求，采取行政监督、专业监督和专班监督“三级监督”的方式，从材料和施工程序等各方面加强对还建安置房建设质量的监督，严格实行项目责任负责制，开展了多次城中村改造项目质量和安全生产专项检查，及时治理各类质量安全隐患18处，为保障全市城中村改造项目质量安全奠定坚实基础。（记者刘小军）

中流

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