试论木子店镇红色旅游公路商品房的违法性风险性

dahhdkaldk

徐复元给李行兵撰写的精彩写实小说，全文八个字:
　　
此地 钱多 人傻 速来

huanghuang2008

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闪电626

　　麻城信息港讯 （通讯员郭方法、蔡高洁）近日，市政府办公室有关负责人带领由市住建及规划、交通等部门组成的拍摄小组，对我市三大公路沿线建房现状进行拍摄取证，纳入特殊档案管理。这表明，我市禁止在三大公路沿线建房进入严查重处和“冻结”阶段。
　　拍摄小组用两台摄像机、一台照相机，“记录”下了木子店、龙池桥、乘马岗、顺河等红色旅游公路沿线、歧亭至龟山公路沿线以及106国道沿线建房现状，标明了各乡镇之间公路沿线责任界限。“封存现状”、“界定”全貌，“堵死”以前的种种“借口、理由”，凡是打“过去的牌子”继续开建的，将以拍摄的沿线现状资料为证，给予停工重处，拍摄之前未完工的房子一律停工待处。

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试论木子店镇红色旅游公路商品房的违法性风险性

    木子店镇红色旅游公路商品房所使用的土地是木子店镇政府以修建红色旅游公路的名义未经批准廉价征用的，后简化程序没有招标卖给教师李行兵建造商品房出售。李行兵没有营业执照、没有建设资质、没有机构代码、没有税务登记、没有安全生产许可证、更没有《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房销售许可证》“五证”和《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》“两书”。木子店开发红色旅游公路商品房到现在快两年了，尽管木子店“被征地被建房”的农民不听话多次到上面上访，偶尔也有几个农民到工地吵事，开发商从麻城搞点人来转转，基本轻松搞定，总的来说，木子店镇红色旅游公路商品房的建设基本按部就班进行。本人无意揭开发商同木子店镇政府“合作”的内幕，依据事实和法律，试分析木子店红色旅游公路商品房的违法性风险性。   
   《中华人民共和国土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，其中第2款规定“前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地”。根据以上法律，在我国房地产开发商，不能直接在集体土地上开发建设商品房。利用集体土地进行房地产开发的合法途径是，首先，通过土地征收将集体土地变为国有土地，再通过国有土地使用权出让方式获取土地使用权，进而进行商品房开发建设。2008年1月17日，国务院公布了《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，进一步强调要严格规范使用农民集体所有土地进行建设。农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。由此可见，木子店镇红色旅游公路商品房属于违法建筑，其开发、建设为现有法律所不容。
   黄冈市人民政府《关于进一步加强大别山红色旅游公路沿线建设秩序治理整顿的通告》规定：自本通告发布之日起，大别山红色旅游公路沿线坚决杜绝发生新的违法建设行为，大别山红色旅游公路沿线两侧原则上不得批准建房和其他建设项目，确需建设的，必须按程序办理乡村建设规划许可证和土地使用权证，先办手续后动工。木子店红色旅游公路商品房从征地到建房，从前年到今年，一直没有办理任何手续。国家的法律、黄冈市的通告，在木子店刀枪不入，油盐不浸。“山高皇帝远”，边远山区总算也有一回边远山区的好处。
    如果说木子店的开发商不知道上述法律政策，那完全是小瞧他冤枉他，二年多来，开发商慎重的很，不管是发包工程，还是签订购房协议或者收取定购房款，用的都是“木子店新农村建设指挥部”的公章，最近不知么原因又同购房户签了一个“委托建房合同”，用的也是“木子店新农村建设指挥部”的公章。在木子店只要有文字的地方找不到开发商签的一个名字。如果质量上手续上有什么事情的话，都找不上开发商，开发商随时可以拍屁股走人，开发商有才，太有才了！
    因为木子店镇红色旅游公路商品房的违法性，本人认为购买木子店镇红色旅游公路商品房会存在以下风险：
     首先，木子店镇红色旅游公路商品房存在产权风险。木子店镇红色旅游公路商品房为立法所明文禁止的违法建筑，开发商无法办理合法的房屋产权登记，因此无法领取房屋所有权证书，木子店镇红色旅游公路商品房事实上无产权。  
    其次，木子店镇红色旅游公路商品房存在流通风险。 没有合法产权证书，木子店镇红色旅游公路商品房不能进行过户登记，其流转、抵押受到限制。  
   再次，木子店镇红色旅游公路商品房存在质量风险。这是因为，一方面木子店镇红色旅游公路商品房的修建过程缺乏政府的有效监管，其质量状况难以保证;另一方面由于木子店镇红色旅游公路商品房本身的违法性，其买卖合同无效，（事实上开发商也没有同购房者签订买卖合同）使得购房者无法通过合同要求出售方承担因房屋质量问题产生的违约责任。
   最后，根据《城市房屋拆迁管理条例》第19条的规定，拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人给予补偿。拆除违章建筑不予补偿。因此国家征地拆迁时，木子店镇红色旅游公路商品房购买者不能得到拆迁补偿。

      综上，木子店镇红色旅游公路商品房尽管满足了部分家庭的住房、经商需求，但是其权属关系模糊、流通受限、质量功能等利益得不到保障。         

              木子店的，擦擦眼睛！

龟峰旭日

教师李行兵

2657440847

不才小弟

楼主的分析很全面，法律引用也十分具体，但其风险主要是质量风险，其它的三个风险基本上不存在。
其一，木子店的地不管是什么土地都不是国有土地，而是集体所有。不能按国有土地政策应对。所谓“红色旅游公路商品房”也不是真正的商品房，其本质就是农民房或是小产权房，近十年，农村建房达到前所未有的高潮，可以说99%没有三证，全都是村集体或镇政府同意就可以盖。农村房子的产权本来就不清晰，一般来说，只要没人来和你争，产权（严格来说是使用权）就是你的。
其二，所谓法不责众，全部产权都不清晰，流转起来也没有问题，只是立个收据双方承认即可。
其三，迁拆风险其实也是不存在的。当要拆的所有房子都没有产权，都是违建，违建也就不存在了。要强拆的话，政府会给你一条活路的。最怕的是，要拆的是你一家的房子，这样，你的风险就很大了。
其实，除上楼主所说的质量风险外，还有一个最大的风险就是房产跌价的风险，农村人口减少将长期存在，很多的自然村甚至镇将逐步走向消亡，农村房产将变得不值钱是一个大趋势。

关注大别山

现在的教师把教书当搭头，

陈功

怎么这么乱的呢？

高家庄的高

楼主的分析很全面，法律引用也十分具体，但其风险主要是质量风险，其它的三个风险基本上不存在。
其一，木子店的地不管是什么土地都不是国有土地，而是集体所有。不能按国有土地政策应对。所谓“红色旅游公路商品房”也不是真正的商品房，其本质就是农民房或是小产权房，近十年，农村建房达到前所未有的高潮，可以说99%没有三证，全都是村集体或镇政府同意就可以盖。农村房子的产权本来就不清晰，一般来说，只要没人来和你争，产权（严格来说是使用权）就是你的。
其二，所谓法不责众，全部产权都不清晰，流转起来也没有问题，只是立个收据双方承认即可。
其三，迁拆风险其实也是不存在的。当要拆的所有房子都没有产权，都是违建，违建也就不存在了。要强拆的话，政府会给你一条活路的。最怕的是，要拆的是你一家的房子，这样，你的风险就很大了。
其实，除上楼主所说的质量风险外，还有一个最大的风险就是房产跌价的风险，农村人口减少将长期存在，很多的自然村甚至镇将逐步走向消亡，农村房产将变得不值钱是一个大趋势。