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9月18日，国家统计局发布数据称，今年8月70个大中城市新建商品住宅平上涨。而在此前，国家统计局8月公布的数据显示，全国70个大中城市中，7月新建商品住宅价格环比上涨的城市达50个，而6月份这一数据仅为25个，7月上涨城市个数超过了前6个月之和。另外根据中国指数研究院9月初公布的数据显示，2012年8月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为8738元/平方米，环比上涨0.24%，这是继7月环比上涨后的再次上涨。 随之而来的是相关部委及其负责人对于下跌，因为对于金融机构来说房价下跌是最大的系统风险，金融机构自然不会自取灭亡。 而从税收的角度分析，在目前的制度和市场状况下，还很难调节进入楼市的资金。要衡量税负是不是重了，我们不能只看税率，因为这只是表面上的，根本没办法反映真实的状况。我们应该看的是这个税最终能否转嫁出去。打个比方，从表面上看，中石油和中石化每年都要缴纳资源税。可是，就算对这两个寡头征收200%的税也没用，因为无论政府征多少税，它们都能够透过价格把它消化掉，也就是说，它们能把所有的税负都加到价格上去，最终转嫁给消费者，所以，它们能保证自己的利润率不会因为资源税而下降。同样，对于炒房者来说，也完全可以把税费转嫁出去，而且还不担什么风险，至于炒房的利润究竟有多高，大家心里已经相当明白了。
原因之三：只注意短期房价下跌的表面现象
经历了一段时间的调控之后，2012年3月，统计局公布了2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，2月份整体房价仍呈上升态势，但是70个大中城市中有45个城市新房价环比下降，涨幅缩小的城市也明显增多。然而这还只是表面现象，房价继续上涨的趋势还没有得到根本改变。这一表面现象也给予了我们三方面的警醒。
第一，2月份和1月份相比房价好像不涨了，可能还有点微跌，然而这只是表面现象，看起来非常好。其实这是一个很有趣的统计数字。我以北京为例，表面上交易量是大幅下跌，而且二手房的交易量比去年下跌了38%。对于房价，如果把通州地区也平均进去的话，肯定也是下跌的了，但是三环之内没有怎么跌，所以在表面上平均价格好像跌下来了。 第二，中小型开发商被大量淘汰，而一些大型开发商却是越来越壮大，这是我们不可想象的。比如，去年一整年下来之后万科整个销售量上升了41%，利润上涨了32%，就连第七名的碧桂园销售量跟利润也上升了35%。之所以大型开发商越调控利润越高，是因为他们撑控了大量的资源，因此市场震荡的结果，等于是新一轮的洗牌，让那些大鱼把小鱼都给吃了。去年在地产行业的有规模以上收购兼并高达124宗，其金额超过1500亿元，也就是说在调控后市场的影响下，大鱼变得更大了，小鱼慢慢地被吃掉了。
第三，就是土地出让金。2010年是2.7万亿元，2011年高达3.15万亿元，创历史的新高。对此，你发现地方政府也挺高兴，因为土地出让金也上升了。因此调控的最终结果，可以说是皆大欢喜。 根据我们的统计，在房价里面，12项税跟56项费，另外还有土地成本，加在一起占到了房价的70%左右。房价如果要降到合理的价位，我不晓得用什么方法跟途径降下来。其中70%是税费和土地成本，这是刚性的，目前看不到下降的趋势。还有10%最起码的构建成本，这个也降不了。另外，开发商有20%的利润，有很多的支出都含在这里面，所以这至少还有10%的利润来保障它的支出。也就是说，房价再怎么降也不能突破90%的这个刚性关口。 
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发表于 日本 2012-10-12 09:33:23
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