房价就是这样炒高的

东京新区

新房的策略： 第一种，炒地铁、炒地荒、炒各种概念：这些都需要现实的规划，并且要让置业者和投资者去接受未来的利好就可以了，这种最简单，但是要求你必须能拥有这些概念。如果实在没有概念，那怎么办呢？那就开始第二种 第二种，炒单价，具体怎么做呢，以下面的故事为例： 在某个时间某个地点，当时片区普通住宅一大盘（称之为A）的均价约6000元/平。还是在那个时间那个地点，片区一新入市的楼盘（称之为B）将均价定为6800元/平。随后楼盘A迅速将在售单位的价格提到7000元/平。仅仅“个位数”的天数房价就上涨1000元/平（涨幅约为16%）。 一个片区的房价在6000元/平，是什么原因让在同一片区的同一类物业价格可以高出800元/平（高出13%）呢？用B盘工作人员的话说：【因为我们的物业实用率要高（88平的房子和A盘100平的房子实用率差不多），加上品牌和物业管理都要优于A盘，6800和那6000的单价实质上差不多】。而A盘工作人员说：【B盘都卖6800元/平了，差不多的单位我们楼盘有什么理由要便宜800元/平】 在我们的日常生活中，大家都明白，价格并不代表什么，品质决定价格。因而在生活中，哪怕是件几十元的衣服，我们都要讲性价比。可为什么，到了楼市，我们就无人讲性价比呢？为什么在楼市，就不讲品牌，不讲质量，而唯谈价格呢？ 上面缩影中，B盘的实用率确实比A盘高出15%左右，所以在地段及其它品质方面差不多的情况下，价格高个15%也是正常的。可这个时候，A盘的工作人员对B盘只谈价格，不谈其它，而更多的普通置业者可能并不了解其它，在价格唯论下，只比价格只接受价格。 而调查了解时，和B盘工作人员说，你们为什么不告诉大家，你们楼盘的价格是高了点，但是是有原因的，为什么不把这个原因连同价格一同让媒体报道呢？这样不是更有利于你们楼盘吗？但想不到的是B盘工作人员说：不要、不要，我们希望的就是A盘跟进涨价，只有A盘涨了，我们销售下一批单位时提点价不会有压力。A盘跟进的越快越多，对我们下一批单位定价和销售更有利。 就此问A盘的工作人员，你们这样大幅提价不怕滞销吗？对方说，我们的价格和B盘差不多，是合理的，不会因为提价而滞销。我反问到：人家的实用率要高于你们，价格高点是正常的。对方说：来买楼的有多少跟你这样的啊，如果那样，我们还卖楼啊。 房地产是个有些专业的行业，消费商品房不仅金额大而且更多的实质不为普通置业者所知。也许只谈价格更符合大家的心理。就这样，价格你追我涨，从而爆涨。

二手房的策略：
还是从几个故事说起故事一：人物A，2005年买了一套物业自住。11年己换新房并决定卖掉05年购买的那套物业。买入价约45万元，当时向其所在物业楼下一中介公司工作人员咨询，此物业可以卖多少钱。回复是：如果想快速顺利出手建议按75万元的实收价格销售。A当即表示满意，并同意这家中介公司销售。但当天晚上，A接到了另一中介公司工作人员的电话，称75万元卖的太便宜，如果让他们公司卖，最少85万实收。面对从天而“降”的10万元，A立刻打电话给先行委托的中介公司，说他们是不是想吃差价，为何会相差这么大的价格。无奈，这家公司工作人员也只好表示，卖85万确实可能，但需要时间去找客户。就这样，这套物业以85万元实收价在二家公司同时放盘。大约一个月后，又有一家中介公司致电A，说A那套物业己经升值到了100万元，并表示，他们公司有客户对此物业有兴趣……

故事二：人物B，2011年搬进新家，决定将原来居住的一套小物业出租。出租前，自己也在周边了解过租金行情。决定以1200元/月的租金委托某中介公司出租。但仅仅一个小时后，就有另外一中介公司工作人员表示，1200元/月的租金太低，最少要1800元/月才划算。对这，连B都大吃一惊。

故事三：人物C，11年决定买房，先后在多家中介公司看房。并于去年7月随某中介看中了某楼盘的一套二房，当时业主实收价是58万元，加上相关税费等总价约63万元。并约定第二天和卖家签约，付定金。但当天晚上另一中介人员向C推荐某楼盘，出于礼貌，C表示己经和某中介谈好了一套房，并对以前麻烦他表示谢意，并随意聊了一下其买的房和价格。但第二天，当C带着定金去签约的时候，中介公司人员告诉他，原业主不卖了，要卖实收价是65万元。没有任何理由。后来C得知，因其把消息透露给另一中介后，当晚此中介就联系业主，表示他有客户看上了，愿付总价70万元购买。据C说，过去这么久了，那套房好象仍然没有卖，只是价格提到了实收价68万元，而C也没有买到满意的房。

为什么会这样? X先生就职于某中介公司。与其聊天时，X先生并不回避上面的现实情况。他说，因为他们的底薪低（只能维持基本的生活），收入完全靠提成。别说不同店铺的竞争了，就是同在一家铺工作人员也往往是十多人，而卖房子又不像卖其它小件商品，成交量很少，这样的形势下，竞争的激烈就可想而知了。 X先生说：上面的故事在三级市场是很普遍的一个现象，从内心说，他们并不想把房价抬的太高，因为那样对他们来说也不好销售。但他们这行的信息很公开，也很透明，所以为了争取房源就只有先稳住业主，让物业暂时不能成交，再想办法“套”客户。 X先生表示，这种提价是种无奈，也是不得以。但这样做即迎合了卖主的心态，也为大家销售留了一定的时间。虽然因此背上了骂名，但为了生存，在这个圈子就只有遵循这样的潜规则。 X先生还提到了不断向业主打“骚扰”电话一事，说那真是不得己，比如他们公司就规定每天必须给多少客户打电话，否则就是没有完成基本工作。 对此，某地产中介公司的一高级管理员表示：只要现在的三级市场游戏规则不改变，这样的现象就不可能得到根本的治理。他指出：现在的房地产三级市场是一个基本没有“门槛”的行业，这里的没有“门槛”不仅是大家常骂的从业人员“素质低”，而主要是表现在这个行业没有“门槛”。作为一个地产专业性质的公司，它的开店投入竟然不如开家普通杂货店的资金投入，这样的资金成本就大大降低了开店的风险。这也是为什么大家随处可见中介地铺的主要原因。

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