两部门发文促房地产市场发展 支持自住和改善住房需求

北陈

支持自住和改善性住房需求

国土资源部、住房城乡建设部27日联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》。要求进一步加强住房及用地供应分类管理，合理优化住房及用地供应规模、结构，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

政策松动满足改善型消费

立足市场实际需求，科学把握住房供应套型结构。通知一大亮点就是提出优化住房供应套型结构。对于在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件前提下，允许房地产开发企业适当调整套型结构，对不适应市场需求的住房户型做出调整，满足合理的自住和改善性住房需求。

与此同时，在强调多渠道筹措房源时，通知要求进一步加大住房保障货币化工作力度，将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的，允许其适当调整规划建设条件，优化户型结构。

这意味着，2006年以来的“两个70%”或“90/70”政策正式松动。城市新审批、新开工住房项目，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，须达到开发建设总面积70%以上；廉租住房、经济适用房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地年度供应量，不得低于居住用地供应总量70%。9年后，随着房地产市场“去行政化”，这一政策开始从全国性楼市调控中逐步退出。

事实上，这一硬性规定出台未久便在不少城市被房地产开发商、相关部门努力“规避”。“90/70”退出折射着近年来楼市结构的调整及“去行政化”调控转变。

平心而论，“90/70”政策对当时的房地产市场结构改变仍起到了不小作用，刚需小户型房源显著增加，但长期下来，小户型在楼市存量中整体攀升、积压。随着改善型消费持续增加，限购取消、限贷放宽是大势所趋。

房与地都要去库存化

根据市场状况，各地要研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用。这是通知又一个“看点”。

通知的第一部分，主题就是合理安排住房及其用地供应规模，强调住房供过于求的，要适当控制2015年住房开发建设规模、进度；住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应明显减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。“房”的去化压力，“地”的去化压力，既有市场的，也有政策的，归根到底是政策与市场“脱节”。两部门明确提出促进房地产用地结构调整，就是要以用途之“变”突围。

根据通知，房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其他产业投资。

这两年来，中央出台一系列措施促进新兴产业发展。所有这些发展都要落到地上。土地用途依规改变，可以盘活存量，损有余以补不足。