城市的集聚和溢出效应是怎样发生的 作者童大焕

Tatsuya

童大焕2015年12月21日：城市的集聚和溢出效应是怎样发生的？
从风格纯粹本文标题可以看出，他和我一样非常重视特殊年份的历史事件对后世的影响。就像1994年分税制，1998年城市住房私有化、城管和国企改革对后世影响深远一样，2008年四万亿下的基础设施建设大跃进和2011年大中城市住房限购限贷，对今天的城市化和房地产也影响深远。这也是检验领导人留下的制度遗产最简便直观的方式方法。不要看他嘴上怎么说，一定要看他留下了什么样的制度遗产。
非常吊诡或者说非常有趣的是，很多政策留下的制度遗产跟政策的初衷往往背道而驰！比如2008年基础设施建设大跃进，人们以为可以抹平区域发展差距，想不到城市更大更快的集聚因此加速了！2011年大中城市限购限贷，不仅没能够降低一二线城市房价，反而把三四线以下城市房价和澳洲一带的海外房价抬升了，而且加快了中小城市因过剩而导致鬼城空城化的步伐，导致今天中央想尽一切办法要“去房地产库存”。其实真正严重过剩的鬼城之地，去库存已难。
用城市群的星云结构假设和万有引力定律非常容易解释：为什么城乡差距和地区差距越大、人口越多的地方，城市的集中度会越高；为什么交通越发达，也越倾向于集中而不是分散。
时间进入21世纪，中国中部地区几乎全部人口净流出，跟交通状况的改善密切关系。西部地区由于路途遥远加上当地城市化水平低、少数民族人口相对较多导致生育率较高，人口总体仍是净增长，但我相信，随着西部与东部交通连接的改善，也会加快西部地区人口向东部流动。
很多人幻想高铁（地铁）修到哪里，城市就扩张（溢出）到哪里。这是一种很不过脑子的想当然。外部力量必须有足够当量的能量才能活生生把城市内部的一些原有产业和人口吸引过去，否则就是自己被大城市核心区域吸附。人往高处走，水往低处流。集聚和吸附很容易，溢出却很难。
过去十多年，北上广深等当代恒星级城市一直在试图以加速“自转”等方式把一些内部的产业和人口甩出去。但结果都是朝着跟他们愿望相反的方向走——住宅的外移，腾出市中心地块建设的写字楼集群，无心插柳柳成荫，反而吻合了产业集中而不是分散的要求，加速了产业向城市中心进一步集聚！产业的集聚，又反过来强化了城市中心的吸引力。尤其是当大城市服务业成为主导产业、非物质生产日益取代物质生产成为产业主流，这种集聚更为明显。
从2003年起，和当下中国许多大城市的郊区化政策潮流相一致，上海建设了五大郊区新城试图达到“疏导中央”的目的。包括上世纪50年代，北京上海就开始搞卫星城建设。但现在的新城普遍人气不足，人口导入少。像松江新城造了很多房子，但入住率比较低，多数低于60%。空城最明显的还有临港新城，房子是造出来了，房价这两年都翻番了，但目前没什么人。
2012年第10期《统计科学与实践》发表了查波、季芳、王春兰（《上海郊区新城人口集聚现状分析》。这篇论文用详实的数据揭示，嘉定、松江、青浦、南桥、临港五大新城2000—2010年常住人口分增长率分别是（%）80.1、111.2、85、84.8、37.3。而这五大新区的全区人口增长率分别是（%）95.4、146.8、81.4、73.6、58.3。
也就是说，总体上，政府的产业和人口导向带来的人口聚集，比市场自发的人口聚集要低得多。而聚集的人口并非来自市区，而是来自外来人口。外来人口大量集聚在城郊结合部地区或上海市中心的近郊地区，而非政府主导的郊区新城，是因为进入上海市区打工的时间成本（距离）和经济成本（房租）相对于新城都更低，而新城的产业带动能量有限，就业机会少。
市中心都市更新，写字楼集中、把居住人口疏散出去的做法，无形中暗合了服务业大集聚的内在规律和要求，使产业集中更明显，同时也使职住分离更严重，城市更堵、更霾。
根据经济普查数据，上海市生产性服务业的就业岗位高度聚集在市中心。根据经普数据分析的上海四个主要产业部门就业密度在空间上的分布特征，金融行业高度集聚在市中心3km处，其次是文创，8km，再次是科技，12km。（《大数据分析：一个“堵城”的挣扎 到底哪里做错了》（2015年3月13日，来源：城市数据团 作者：郭斌亮、汤舸、高路拓）
根据《全国50城市上班族通勤调查》，2014年上海以平均通勤距离18.82公里居全国第二（北京以19.2公里居首），平均耗时51分钟。从2006年到2014年，上海人均通勤时间分别增长了42%，全市道路交通平均车速下降了13%。
北京的情况几乎和上海一模一样。
清华大学恒隆房地产研究中心主任郑思齐教授带领技术团队量化考察，最近作出的《北京职住失衡解析》报告揭示：北京超过七成就业者需要长途奔袭。CBD所在建外街道所有就业者中，只有4.62%能在该街道居住，是标准的工作区。睡城天通苑和回龙观，只有不到20%的居民就近就业，82%的居民就业地集中在五环以内，70%居民更是在四环内就业。职住失衡出现后，巨大的上下班通勤压力和因此造成的交通拥堵就是它最为直观的社会成本。2006年北京的平均单程通勤时间是43分钟，它在随后5年中又增加了约10分钟，远大于美国（费城最长，38.3分钟）和欧洲（英国最长，为22.5分钟）的主要大城市。
广州服务业和上海、北京一样，呈现的是加速向市中心高密度区域集中而不是向郊区分散的趋势。
2015年2月2日《南方都市报》报道了一则消息，在全国经济一片萧条中，广州CBD高端公寓和写字楼逆势热租：2014年，广州9成挪窝企业选择天河CBD。报道说，2014年约有440家企业的搬家动态，其中407家选择了在天河CB D内安新家，包括新成立、搬迁、扩租或续租的。占挪窝企业的92.5%。
CBD写字楼2014年迎来的新小伙伴中，主要以高端服务业、金融/保险业、制造业和移动互联网/软件四类行业为主。其中，从事高端服务业的企业数量最多，有102家，主要包括企业咨询管理、品牌管理策划、文化传媒等企业。
事实证明，通过拆迁和限制城市中心住宅供应，只会加剧产业向市中心集中的同时，上班和居住地的分离，进而加剧城市拥堵和雾霾。
有没有可能通过“产业均衡”办法把人和产业都移出去？答案是不可能，计划经济时代的卫星城和今天的郊区新城基本失败就是证明。未来的办法只有同时加快产业和住宅的集中而不是分散，实现写字楼和住宅更小范围、更高密度的集中与混合，告别“写字楼区域白天热闹晚上鬼城、住宅区域白天见鬼晚上热闹”的畸形城市规划和布局，才能彻底破解难题。
因此，类似京津冀一体化之类试图疏解城市中心人口的努力，前景已经一目了然，就是强化住宅与办公的分离，延长人们的通勤距离，加剧城市的拥堵和雾霾。而生产性服务业不断高度集中的规律却牢不可破！
北京上海等地的大量人口事实上都是被溢出而不是真正溢出，也就是因为城市中心硬生生没有规划出足够的住宅，导致人们被迫或因供应量问题或因价格问题向郊区转移。而在这个被溢出过程中，房价事实上一有个悬崖般的断裂带！
2015年截止10月25日北京一手房成交均价分别是：二环内62650元/平米，二至三环46499，三至四环64247，四至五环52246，五环外24172。（2015年11月13日，“最爱大北京”发表了图文版《北京五环太可怕！太虐心了！！》）。
北京五环的半径大约在15公里左右。五环外的平均价格不到五环内平均价格的一半！这就是断裂带。
这篇对话，回答了三个问题：
2011年开始实施的大中城市住房限购限贷，反过来进一步加剧全国范围内中小城市的住房供应过剩，以及资本和产业向大中城市回流；
2008年四万亿下的基础设施建设，加速和城市群内部的区域集中；
2003年以来的郊区新城建设，加速了城市群内部核心城市的产业进一步向城市中心集中！
事实一步又一步，总是走向愿望的反面。规律一次又一次，总是打破规划的限制。是不是很好玩？权力和规律谁更大？
我一直叫大家信规律不要信规划，可不是说着玩的。