湖北武穴：返乡置业远水难解楼市库存近渴

团风门户

引言

近年来，武穴的经济发展较为缓慢，支柱产业风光不再，房地产市场也面临较为严重的库存问题，居民购房意愿不够强烈，房企经营欠缺规范。希望长江大桥和高铁的建设，能够带动武穴经济走出低谷，提升居民购买力，化解房地产库存。

江城武穴，风光不再

武穴地盘小，无矿藏，人口八十万，拥有的是长江深水良港和47公里长江岸线，历史上便“靠水吃水”在长江沿线有着重要的战略地位，随着工业化浪潮的袭来，武穴依附港口经济发展迅速，加上医药、船舶制造等产业的协同发展，解放以来，武穴一直是黄冈市的首强县市。

武穴市沿江经济总量占全市份额接近80%，对长江“命脉级”的依存度由此可见。然而，随着高速公路、铁路的建设，水运减少，港口经营不善，武穴的天然良港优势已然不复存在。抛开深水港来看，北面武山湖做背阻挡，南有长江天堑，急缺一座长江大桥打通南北；东西向沿江没有穿城高速，乃至好点的一级路，区位劣势明显，处在一个尴尬的位置。不管是从物流成本上还是城市融合上来看都没有跟上前进的步伐，与外面差距逐步增大，2013年-2014年，武穴GDP总量均被麻城赶超。

【观】从600元起步，一路涨至4000元

早在90年代初，就有越来越多的人在武穴中心城区自建住房，到目前为止，这样的“小产权房”以经济实惠的优势仍占据一定的市场。武穴地产开发的标志性楼盘应属金色豪园，在2006年首先开展了按揭贷款业务。在当时武穴普通单价600元/平方米以下的情况下，金色豪园销售价为800元/平方米左右，成建制小区的开发拉开了武穴房地产市场的序幕。

其后几年，武穴的房地产开发一路顺风，在2009年左右开始进入快速发展期，几大热销项目极大刺激了地产开发的热潮。2012年，武穴地产开发呈现全面爆发状态，本地、本省乃至外省的开发企业都开始进驻。楼盘基本集中开发老城区主干道，整体市场上大约有20个左右楼盘集中放量，起步价达3200元/平方米，部分楼盘均价达到4300元/平方米，从楼盘规模上来说，10万方以上的楼盘在当地已称得上较大的楼盘。

紧接着大规模动工的如君和地产、检察院棚户改造、永宁商场，诸多在建高楼、大世界改造、龙潭国际等等都是来势凶猛，其中，作为政府重大招商引资项目的君合•中央城，武穴房地产业投资最大的单个项目，规模达到96万方。另外还有东新村大规模棚户改造、西菜园拆建、刘家巷改造等项目，再说到市区周边乡镇，像花桥、龙平、大金甚至铁石都是高楼翘立。楼市的激进开发下，供应过剩带来的库存问题成为一道通用的难题。

目前，在城镇居民可支配收入2.2万左右水准线的武穴，中心城区目前整体均价回落到2012年的水平——4000元/平方米。

【听】谁在买？谁来买

纵观武穴商品房的购买人群，市区周边的下辖乡镇到中心城市购房的人群占比超过一半；从年龄上，在市里做生意的三四十岁人群占比最高，三十岁以下的购房人群比例也不低；从置业需求上看，一半以上购房者是首次置业，大多购置作为婚房；二套房置业占三成，一成左右的购房者购买的是三套或以上的住房，主要为原城区人群为改善居住环境而进行购买。和大城市一样，“买房结婚”、“为了小孩教育买学区房”是武穴购房者们置业的强大驱动力。

武穴是个人口外溢的城市，每年的春节返乡客都不会低于10万人，而在这些返乡客中，极大部分人员具备创业和买房实力。目前武穴返乡置业人群的购房量已占总量的35%以上，成为武穴楼市的购房主力之一。针对岁末年初返乡置业人群的争夺战，已逐渐在武穴变成“常态”，打折、送装修或家电、特价房等返乡买房优惠目前非常普遍。

【窘】不好卖？卖不掉？

目前武穴的房产库存周期在一两年内，加之武穴是人口外溢城市，短期内市场陷入窘境之中。从亲友们中了解到，目前市里很多项目都因资金不足而建建停停，按时竣工的不多。究其原因，与资金链紧张不无有关。目前开发商遇到的最大困难就是资金问题，当地许多中小开发商依靠民间融资筹集资金。来自银行贷款的财务成本在10%左右，而如果从民间融资，财务成本则要占到25%~30%之间。“房子确实不好卖，开发商更加没钱”，如此恶性循环加重了楼市去化压力。

另外，市场上仍然存在很多不规范行为，如“房子还没有打桩（五证可以说是一证都没有），就敢开始叫卖”、“签合同时交房时间随意填写，等到时不能交房了，又开始找各种原因推诿，就是不愿出违约金（视合同如草纸）”、“物业管理费赶超武汉，可在小区里连一棵树也没有看到，一个保安也没有”……受前段时间楼市恶性事件影响，武穴楼市观望情绪加重，大多数楼盘销量下滑。

【愿】提升品质，挖掘需求

长期来看，一系列房产新政的出台，对房产毫无疑问是利好，其中2016年1月，武穴住房公积金新推出服务新举措，推出“两调、三降、七推、八简”等系列服务新举措，扩宽领域，延伸链条，进一步落实住房公积金改革新政策。

外地中型房企的进入给武穴房地产市场带来竞争活力和经营规范，引导市场更加注重产品品质，小区环境、车位配比、户型、以及楼盘周围的交通、生活配套设施，也更需要小区物业管理水平等的提升，提升整体居住品质。

中国指数研究院组织300名分析师在春节返乡期间对全国各级城市房地产发展形势进行调研。分析师对各城市特征、住房现状、库存规模、人口流向等进行深入摸底，并对未来市场空间和投资机会进行分析，为去库存策略建言献策。