关于《黄冈市区住宅小区业主大会和业主委员会管理办法（试行）》等四个文件的意见征集

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为推进决策的科学化、民主化、法制化，充分反映民意，广泛集中民智，现将《黄冈市区住宅小区业主大会和业主委员会管理办法（试行）（征求意见稿）》《黄冈市区住宅小区物业服务管理办法（试行）（征求意见稿）》《黄冈市区住宅小区车库车位规划建设与使用管理办法（试行）（征求意见稿）》《黄冈市区住宅小区电梯使用安全管理办法（试行）（征求意见稿）》在黄冈市人民政府门户网站上公布，公开征求社会各界的意见，欢迎各界人士通过电话、网络发送电子邮件或以信函方式提出修改意见建议。
　　
公开征求意见起止时间：2020年9月18日至10月18日。
　　
通讯地址：黄冈市政府办公室
邮编：438000，电话：0713-8810098

电子邮箱：hgxxk@126.com

黄冈市人民政府办公室
2020年9月18日


黄冈市区住宅小区业主大会和业主委员会管理办法（试行）
（征求意见稿）

为深入贯彻省市关于推进党建引领城乡基层社会治理精神，进一步健全完善市区住宅小区治理体系，着力提升市区住宅小区治理能力，根据《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《湖北省物业服务和管理条例》和中共黄冈市委《关于深入贯彻落实党的十九届四中全会精神推进市域治理现代化的决定》等有关规定和文件精神，结合市区实际，制定本办法。   

一、依法成立业主大会和选举业主委员会

（一）明确业主身份条件。小区业主是指房屋所有权人，即房屋所有权证或者房屋不动产权证书中载明的权利人。尚未依法办理房屋所有权登记、根据法律规定可以继受所有权的房屋实际居住人，也可视为业主。已经达到交付使用条件，尚未出售或者虽已出售尚未向物业买受人交付的专有部分，其建设单位为业主。不具备业主身份条件的小区居民，不得推选为业主代表或业主委员会成员。
（二）做好成立业主大会的筹备组织工作。市区住宅小区应依法成立业主大会，并选举产生业主委员会。一个物业管理区域成立一个业主大会，由物业区域内全体业主组成。住宅小区业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会或业主委员会职责。首次业主大会应按有关规定要求依法依规筹备，筹备组组长由街道办事处代表或街道办事处委托所在社区党组织书记担任，也可由小区党组织书记担任。业主大会成立由街道、社区负责指导、协调，可由小区党组织具体组织实施。业主人数超过300人的物业区域，可以成立业主代表大会，履行业主大会议事规则规定的职责。业主代表大会由业主代表组成。
（三）严格业主代表和业主委员会委员推选条件。业主代表推选由社区居委会负责指导，可由小区党组织具体组织实施。业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生。业主代表、业主委员会委员应经过纪监、信访、法院、公安、税务等相关部门资格审查，有违法违纪不良记录、被纳入失信人名单或拖欠物业费一年以上的，不得作为候选人。被有关部门认定有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为或者其他侵害业主公共利益的行为且尚未整改到位的，不得作为业主委员会候选人。
（四）鼓励党员干部及公职人员参与小区管理。鼓励引导符合条件的党员干部及公职人员、人大代表、政协委员依法推选为业主代表和业主委员会委员，条件具备的小区，业主代表中党员比例应达到60％以上，业主委员会委员中党员比例应达到80%以上。推行小区党组织、业委会“双向进入”“交叉任职”，支持通过法定途径推选小区党组织班子成员担任业主委员会主任。

二、加强业主大会和业主委员会运行管理

（五）规范业主大会运行程序。业主大会或业主代表大会按规定召开，召开前应向社区居委会报备并听取意见。业主大会或业主代表大会由业主委员会组织并主持，也可根据实际情况由社区居委会或小区党组织主持。业主大会或业主代表大会可按法律法规规定召开临时会议，特殊情况下，在向社区居委会报备同意后，也可召开临时会议。属于业主共同决定的事项，应依法依规经过业主大会或业主代表大会决定，不得以业主委员会会议或其他会议决定代替。业主大会或业主代表大会审议表决事项，可根据情况采用会议表决或征求意见等多种方式。
（六）规范业主委员会运行程序。业主委员会任期内，委员出现空缺时应及时补足；空缺委员人数未达到50％的，通过召开业主大会会议进行补选，或者根据业主大会议事规则规定进行增补；空缺委员人数超过50％的，业主委员会应停止工作，由留任的业主委员会委员或小区党组织提请选举新一届业主委员会。业主委员会任期届满，或因空缺委员人数超过50％而停止工作，在新一届业主委员会选举完成之前，由社区居委会代行业主委员会的职责，可由小区党组织负责小区日常事务管理。
（七）加强业主代表管理。业主代表候选人应按楼栋、单元或区域进行推选,同时应兼顾所代表的物业专有面积均衡,并有三分之二以上业主参加、三分之二以上参与人数同意才能当选。一个楼栋、一个单元或区域不得少于l名业主代表，业主代表人数不得少于物业区域业主总人数的10％。业主代表应依法履行代表职责，审议表决事项前应通过适当方式征询业主意见，业主委员会应提供必要条件或便利。业主代表应根据征询意见的情况，综合相关政策法规及多方面情况，依法公正行使表决权，表决意见不得对外公开。
（八）建立业主委员会委员退出机制。业主委员会工作规则应明确业主委员会委员的辞职、免职、罢免条件和程序。业主委员会要加强对委员的管理和考评，小区党组织及业主监督委员会要加强日常监督。对不具备委员条件的，履职不力的，利用职权干扰小区日常管理和运转的，业主委员会或小区党组织应当提请依规依程序进行更换、撤销。对失职失责、滥用职权的业主委员会班子成员，经多数业主委员会委员同意或小区党组织提议，可由社区居委会停止其在业主委员会中的职务。
（九）全面推行楼栋长制度。楼栋长一般由业主自荐、楼栋推选产生，且应经过必要的资格条件审查，有违法违纪不良记录、被纳入失信人名单或有拖欠物业费记录的，不得作为候选人。楼栋长空缺的，鼓励与引导楼栋党员干部及公职人员、业主代表志愿担任楼栋长。业主委员会应加强对楼栋长的日常服务管理。

三、规范业主监督委员会职责

（十）明确业主监督委员会职责。鼓励住宅小区设立业主监督委员会，负责监督业主失德失信行为、业主委员会失职失责行为以及小区管理规约、业主大会议事规则和业主委员会工作规则等规定执行情况。业主监督委员会列席业主大会或业主代表大会会议，业主监督委员会主任列席业主委员会全体会议。业主监督委员监督建议可作为有关资格审查、检查考评、征求意见、讨论审议的重要依据，重要的监督建议可提交业主大会或业主代表大会表决。
（十一）规范业主监督委员会选举。业主监督委员会由业主大会选举产生。业主监督委员会委员可以由街道办事处负责人、辖区公安干警、社区或小党组织成员、网格员、业主代表、楼栋长、下沉党员及公职人员、居住在小区人大代表和政协委员等组成，且应经过相关部门资格审查。业主监督委员会人数为不超过11人的单数，其中党员不得少于总人数的三分之一。业主监督委员不得与业主委员会交叉任职。
四、加强业主大会和业主委员会的指导服务与监督
（十二）加强工作指导。街道要加强对辖区内住宅小区业主大会及业主委员会运行的规范统筹、综合协调。社区要加强对辖区内小区业主大会及业主委员会组建、换届、增补改选和日常运行等的指导和监督。民政部门要加强业务指导、政策指引和日常监管，督促小区自治机构依法依规自治管理，加强物业小区自治情况调研分析，及时制订完善相关政策措施。业主大会或业主代表大会、业主委员会应积极配合并自觉接受指导和监督，定期报告工作，推动形成小区党组织、业主委员会、物业服务企业三方联动机制。
（十三）健全完善小区治理协调机制。小区党组织应加强对业主大会或业主代表大会、业主委员会运行的政治引领、思想引导和组织把关，健全完善小区党组织、业主委员会和物业服务企业“三方联动”协调机制，形成小区党组织的引领作用、业主委员会的自治作用、物业企业的服务作用和业主的主体作用“四位一体”格局。大力推行党组织提议、业主委员会商议、业主大会或代表大会决议运行机制，提交业主大会或代表大会审议事项，应经过小区党组织提议、业委会讨论。
（十四）实施信息化管理。建好用好“社灵通”社区服务APP，推动党建、政务、服务“多网合一”，为提升小区智力水平提供便捷化信息服务。在确保业主意思表示真实、有效的前提下，建设业主决策网上投票系统，鼓励与支持积极采用在线投票形式进行审议表决。

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黄冈市区住宅小区物业服务管理办法（试行）
（征求意见稿）

为深入推进市区小区治理，切实解决物业服务纠纷多、物业服务费收缴难问题，进一步规范市区物业服务与管理。根据《物业管理条例》、《湖北省物业服务和管理条例》、《湖北省物业服务收费管理办法》等有关规定和文件精神，结合市区实际，制定本办法。

一、改进物业服务管理
（一）推动市区各类小区物业服务全覆盖。积极探索老旧小区物业服务属地管理或委托管理，支持规模小区或有条件的小区实行专业化、市场化物业服务，鼓励优先选聘党组织健全、管理规范、信用评级高的物业服务企业。
（二）规范物业服务合同。全面推行物业服务合同化管理，住建部门负责制订统一规范的物业服务合同文本，规范物业服务合同条款，遵照有关法律法规，明确物业服务范围及双方权责义务。各类小区不得订立物业服务阴阳合同，物业服务合同不得整体转包。
（三）公开选聘物业服务企业。前期物业服务企业由小区开发建设单位通过公开招投标等方式进行选聘。前期物业退出后，由社区居委会牵头，指导小区业主委员会组织公开招聘物业服务企业，由业主大会或业主代表大会决定。大力推行住宅小区物业服务公开招聘、竞争性选聘和物业项目招投标，在行业主管部门指导下，事先制订具体工作方案并报社区研究同意，确保物业服务选聘或解聘依法依规、公开有序。
（四）开展个性化物业服务。支持各小区根据物业服务合同内容，制订个性化的小区物业服务清单。由社区居委会牵头，小区业主委员会或物业管理委员会与物业服务企业约定保安、保洁、保车、保行、保序等细化清单，进一步明确物业服务具体范围及项目、物业企业及业主的责任边界，并可根据小区实际情况实行年度动态调整。
二、加强物业服务监管
（五）强化物业服务行业管理。清理整顿市区物业服务市场，鼓励和支持物业服务企业兼并重组，培育一批有实力、有口碑、有信誉的物业服务企业。建立物业行业监管平台，采集并完善物业企业及物业从业人员及服务项目、信用等级等基础信息数据，每年组织开展物业服务企业信用评级，定期向社会公布物业行业信用信息。对业主、业主委员会投诉较多、整改不到位的物业服务企业，要按照《黄冈市住建行业信用管理暂行办法》《黄冈市住建行业信用“红黑名单”管理办法》，依法依规实行守信联合激励和失信联合惩戒。住建部门每年要组织开展市区物业服务专项培训，引导物业服务企业提高物业服务水平。
（六）建立物业服务报告及质量评议制度。物业服务企业应按物业服务合同约定向业主委员会报告物业服务情况，未约定的每半年应向业主委员会报告物业服务情况，并接受业主委员会及小区党组织等综合评议，评议结果报社区居委会及行业主管部门，作为物业服务企业信用评级、行业评比及参选续聘的重要依据。
（七）全面推行物业服务信息公开。物业服务合同及物业服务清单应经过业主大会或业主代表大会，及时向全体业主公开，在物业服务区域内显著位置固化，并向社区居委会报备。物业服务事项、人员情况、质量要求、收费项目标准及收缴情况、车库车位租售情况、维修资金使用情况、公共经营及收益情况等物业服务基本信息及合同履行情况应每年向业主公开，并作为物业服务报告的重要内容。
三、健全物业服务纠纷多元调处机制
（八）厘清物业服务纠纷化解职责。物业服务企业要全面履行物业服务主体责任，建立健全快捷、便民的登记、受理、处理、反馈机制，确保业主物业投诉有人理、及时办、有反馈。业主委员会要加强沟通协调，对业主投诉多次或涉及多个业主、多个楼栋单元的物业服务问题，及时组织物业服务企业与业主进行对话、协商和调解。小区党组织加强思想引导和政策宣传，着力推动矛盾纠纷化解。街道、社区要加强对小区业主反映突出的物业服务难点焦点问题的综合协调，组织相关职能部门及小区各方进行综合调处，积极回应群众关切。住建部门要加强物业服务行业调研分析和统筹协调，及时研究行业共性问题，提高物业服务行业监管水平。
（九）完善纠纷处理办法。住建部门要组建市区物业矛盾纠纷调解委员会，通过第三方机制推动业主、业主委员会与物业企业之间矛盾化解，提高物业服务矛盾纠纷调处公信力。充分发挥法律手段在物业服务纠纷处理中的积极作用，构建人民调解、行政调解、司法调解及仲裁、诉讼相互衔接的服务纠纷解决工作新模式。支持人民法院对物业服务诉讼请求“快审、快判、快结”。
四、加大物业服务费清收力度
（十）建立健全小区业主交纳物业服务费情况通报反馈机制。物业服务企业应建立健全公开、透明、人性化的的宣传、沟通、提醒、催收、催缴、通报等收费管理机制。对不按时交纳的业主可采取适当方式及时通报曝光，业主的欠交情况信息，可向业主委员会及小区党组织、业主单位书面反馈。经提示提醒且连续12个月仍未交费的业主，由社区居委会或小区党组织、业主委员会按程序免除其在小区担任的公共职务(业主代表、楼栋长或小区党组织、业主委员会、监事会成员)。
（十一）开展小区物业服务费清收考核评价。将小区物业费清收纳入社区基层社会治理的重要内容，作为“创文创卫”和基层治理考核评价依据。街道、社区要强化属地责任、加强统筹协调，及时督促物业企业改进服务，指导小区各方加强配合，推动辖区居民积极主动交纳物业服务费。业主交纳物业服务费情况，纳入物业小区各类资格审查、评先评优的重要条件。
（十二）做好宣传教育引导。小区党组织、业主委员会要教育引导业主积极交纳物业费，加强宣传发动和沟通协调，建立健全小区各方通报联席制度，推动形成业主自觉交费的良好风气。业主逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳。业主所在单位应当大力支持、积极倡导本单位党员干部、公职人员或员工认真履行业主义务，积极交纳物业服务费。
（十三）强化部门协同联动。定期开展市区物业费清收专项行动，市区小区治理协调委员会牵头组织，住建部门具体负责实施。每年12月底，由市区住建、物管部门梳理汇总市区小区党员干部、公职人员及人大代表、政协委员物业费欠费清单，市区纪监、组织及机关工委协助配合，按干部管理权限向所在单位交办提醒催缴；对拒不交纳物业服务费的，视情节轻重，依规依纪进行处理。

黄冈市区住宅小区车库车位规划建设与使用管理办法（试行）
（征求意见稿）

为深入推进市区小区治理，进一步规范市区住宅小区车库车位规划建设与使用管理，缓解小区停车难、停车贵、乱停车问题，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国人民防空法》《中华人民共和国消防法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国道路交通安全法》《不动产登记暂行条例》《湖北省物业服务和管理条例》《湖北省物业服务收费管理办法》等法律、法规、规章的规定，结合市区实际，制定本办法。

一、强化住宅小区车库车位规划管控

（一）科学合理规划住宅小区车库车位。各类住宅小区应合理规划地下普通停车位、人防工程停车位和配套服务商业停车位，人防工程不得变相规划建设用于商业的地下车库。新建住宅小区项目应根据城市建设发展和城镇居民增长趋势，科学规划停车泊位，及时动态调整车位配比标准，适应人车分流需要，保障小区道路系统微循环。新建住宅小区应全面推行人车分流，原则上不得规划建设地面停车泊位。住宅小区确需配置地面停车泊位的，由自然资源和规划、城管执法、消防救援等职能部门进行指导、规范，依法依规科学合理划定。
（二）严格保护住宅小区绿化植被。严禁各类住宅小区通过毁绿规划建设地面停车泊位。老旧小区改造确需占用绿化面积规划建设车库车位的，应进行充分论证、广泛征求意见，须经小区业主代表大会或业主委员会讨论通过并征得社区居委会同意，且以生态停车泊位建设为主。
（三）全面畅通住宅小区地面消防通道。消防救援部门加强对小区消防业务的指导和规范，视情形由房地产开发建设企业、物业服务企业或社区负责对小区内消防车道、消防路面进行全线标识，以方便居民群众识别、物业服务企业维护和提醒。

二、明确住宅小区车库车位相关权属

（四）住宅小区车库车位权属。建筑面积纳入容积率计算的规划地面停车库，其所有权归开发建设企业，可以正常出售或附赠，并进行不动产登记。纳入地面公共绿地计算的地面生态停车位或占用公共道路的地面停车位，为全体业主共有，使用权归全体业主。老旧小区通过改造设置的停车位，使用权为全体业主共有。地面架空层停车位使用权属开发建设企业，可以通过转让使用权方式向业主出租。地下普通停车位(非人防工程)使用权属开发建设企业，可以通过转让使用权方式向业主出租。按现行有关规定，市区各类小区地下停车泊位只明确使用功能，不办理单独产权，不能交易买卖。
（五）人防工程停车位权属。小区人防工程用于规划建设地下停车泊位并经人防部门备案的，房地产开发建设企业按有关法规享有非战时使用权，可以通过转让使用权方式向业主出租，依照人防工程管理规定使用。   

三、健全住宅小区车库车位租赁机制

（六）优化小区车库车位资源配置。小区车库车位应优先向业主开放，优先保障业主使用，优先向业主租售转让。小区车库车位租赁应兼顾业主各方面需求，坚持长租、短租和临停相结合，合理配置、充分开发利用停车泊位资源。各类新建小区或未竣工验收小区，用于业主短租、临停的停车泊位，不得少于规划审批车位总数的50％。车位空闲较多的已交付小区，应按不少于规划审批车位总数50％的停车泊位用于保障业主短租或临停。空闲较少的已交付小区，剩余车位应用于业主短租或临停。
（七）规范小区车库车位停泊服务合同管理。市场监督管理部门负责制订市区统一、规范的小区车库车位停泊服务合同文本。小区车库车位租赁转让合同，应以l年期或以上、3年期及以下的短租为主，不得只对业主长租而不短租或临停。各类人防工程车位租赁转让合同约定的剩余使用期限，应在人防工程车位备案合同约定的剩余期限内。
（八）合理约定小区车库车位租赁服务价格。小区地下车库车位租赁价格，主要根据市场情况及临停不低于短租、短租不低于长租的原则，由房地产开发建设企业或物业服务企业与业主或业主委员会协商约定，双方一时难以达成一致的，由街道、社区协调确定。综合考虑市区居民承受能力及周边地市情况，市区住宅小区地下车库车位短租停泊服务费一般不得高于250元／月，业主临停停泊服务费不得高于10元／天，并根据市场情况及时调整。   
四、加强小区车库车位综合治理
（九）完善小区车库车位使用管理考核评价机制。小区车库车位使用管理纳入小区治理及社区治理的重要内容，黄州区及街道、社区负责统筹协调，自然资源和规划、住建、城管、人防、市场监督、应急管理等部门负责监管，小区业委会、物业服务企业及开发建设企业负责实施，使用管理情况作为“创文创卫”和基层治理工作考核依据。
（十）规范小区车库车位使用管理。涉及小区业主共有车库车位的使用管理，应由业主大会或业主代表大会讨论决定。新建小区或未竣工小区在房屋预售前，应编制车库车位租售专项方案，并报自然资源和规划、住建、城管、人防、市场监督、应急管理等部门审查备案，未按规定规划建设车库车位或短租、临停停车泊位比例不到位的，不得进行规划验收和竣工验收。已竣工验收小区，由街道、社区组织开发建设企业及前期物业、业主或业主委员会制订小区车库车位租赁使用管理办法，未制订车库车位租赁使用管理办法的，不得进行物业承接查验。已交付小区及老旧小区，由街道、社区牵头，小区开发企业或物业服务企业与业主或业委会商定车库车位使用管理方案，未商定车库车位使用管理方案的，对开发建设企业及物业服务企业，由相关职能部门纳入“黑名单”或失信管理，并实行限批措施。
（十一）公开小区车库车位信息。小区车库车位规划及物业区域内停车泊位、使用方案及管理办法、租售及短租临停情况、公共收益等基本信息，每年度向全体业主公开，并在物业区域内显著位置公示。
（十二）加强小区道路安全管理。物业服务企业应强化小区车辆管理，建立健全及时发现、劝导、制止及举报投诉违停违放车辆机制，提升小区保安、保车、保行水平。业主委员会应制订小区车辆出行及管理公约，教育引导业主加强自律，形成良好车辆出行习惯。条件具备的小区应实行主干道路微循环、单行线，实现人车分流。
（十三）加大执法查处力度。对在小区消防道路上违法违规停车的，消防救援部门要加强执法查处，可依托城管执法部门力量，进行协调联动处理。对在住宅小区连接市政道路主次干道连接线道路上违法违规停车的，城管执法、公安交警部门要严格依法处理。

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黄冈市区住宅小区电梯使用安全管理办法
（征求意见稿）

为加强市区住宅小区电梯使用安全管理，预防电梯事故，保障居民人身和财产安全，根据《中华人民共和国特种设备安全法》《湖北省电梯使用安全管理办法》《湖北省人民政府办公厅关于加强电梯质量安全工作的实施意见》（鄂政办发〔2018〕38号）等文件要求，结合市区实际，制定本办法。

一、落实住宅小区电梯使用安全管理责任

（一）明确安全管理责任主体。住宅小区物业服务企业受业主委员会或产权单位的委托，作为住宅小区电梯使用单位，负责做好住宅小区电梯日常安全管理工作。
（二）规范责任主体变更程序。物业服务企业发生变更的，原单位应当及时将物业服务期间形成的电梯安装、改造、维修、使用和定期检验等技术资料，以及电梯产品随附资料和运行记录完整地移交给新的物业服务企业或业主委员会。
（三）做好安全责任公开公示。每台电梯轿厢内应明示使用管理单位及安全管理责任人、维保单位及日常维保责任人和安全提示。
二、做好住宅小区电梯使用安全管理工作
（四）建立电梯安全技术档案。安全技术档案包括电梯出厂随机文件、监督检验和定期检验报告、日常维护保养记录、运行故障和事故记录等。
（五）确保电梯维护保养质量。与取得电梯安装、改造、维修或制造资格的单位签订日常维护保养合同，应当保持维护保养单位的相对稳定，并对其维护保养工作进行监督，保证电梯日常维护保养单位正常开展维护保养工作。
（六）定期开展检验检测。按照有关安全技术规范的要求，在电梯安全检验合格有效期届满前1个月向特种设备检验检测机构提出定期检验申请，并在检验合格后，及时更换张贴“检验合格标志”。未经定期检验或者检验不合格的电梯，不得继续使用。
（七）配备专职电梯安全管理人员。安全管理人员应当取得相应资格，持证上岗。安全管理人员应当对电梯使用状况进行经常性检查，发现问题立即处理；情况紧急时，可以决定停止使用电梯并及时报告使用单位负责人。
（八）及时处置电梯故障。接到电梯发生故障的信息后，应立即赶赴现场，科学处置，排除故障，并向报警的当事人做出说明，以消除当事人的顾虑。
（九）加强老旧电梯的维修、更新或改造。对市区住宅小区老旧电梯存在使用年限超过12年，国家明令停止生产或制造厂家已经退出市场，使用8年以上且驱动方式、调速方式、控制方式落后、能耗大、噪音大，使用8年以上且驱动主机和其他主要配套技术落后、磨损老化严重、设备已经3次大修以及其他经制定电梯专业技术机构确认需要进行更新改造等情形和问题的，使用管理责任人应当及时组织电梯维修、更新或改造，切实消除安全隐患。

三、明确业主责任和义务

（十）明确爱惜保护责任。应当遵守电梯安全使用说明和安全注意事项的要求，监督他人安全文明规范使用电梯，参与涉及电梯管理、修理、改造、更新等事务的协商表决。
（十一）明确有偿维护责任。应当按时足额缴纳物业服务费或者管理费，承担电梯日常管理、维护保养、改造、修理、更新、检验检测、安全评估等所需费用。
（十二）明确严格监督责任。监督使用单位依法履行电梯安全管理职责；根据电梯维保信息公示情况监督维保单位。
（十三）明确举报投诉责任。举报投诉未履行电梯安全使用管理责任的物业服务企业，举报投诉未履行电梯维保质量安全责任的电梯维保单位。
四、完善经费保障机制
（十四）明确电梯更新、改造、重大修理（含加装）经费来源。电梯更新、改造、重大修理（含加装）费用包括拆除费、采购费、安装费及委托电梯检验机构的评估费等，依照有关规定从住宅专项维修资金中列支，资金不足部分或者无住宅专项维修资金的，由业主按照专有部分占建筑物总面积的比例承担，政府可以给予适当补贴，补贴资金按现行财税体制结算。业主可以按照有关规定提取住房公积金，用于电梯更新、改造、修理和既有住宅增设电梯。
（十五）规范电梯运行维护费用缴纳和使用。电梯运行维护费用于电梯日常管理、保险、维护保养、检验检测和安全评估等事项。电梯使用人应当按照有关规定缴纳电梯运行维护费，不按规定缴纳的，物业服务企业可以依法催收。物业服务企业应对电梯运行维护费单独立账、专款专用，出现结余的，应当结转使用，不得挪作他用。电梯运行维护费的收支情况，应当每年至少一次在物业管理区域内显著位置进行公示。
五、强化电梯安全监管责任
（十六）压实部门监管职责。市场监管部门负责依法开展电梯维保单位和使用管理人安全监管，积极创新监管手段，严厉打击未按安全技术规范要求维保、日常使用管理不到位等违法违规行为，督促电梯维保单位和使用管理人主动落实安全主体责任。住建部门负责加强住宅专项维修资金的征缴及使用工作，履行物业管理行业监管职责，协助推动物业管理单位落实电梯安全主体责任。应急管理部门负责做好电梯困人故障的应急救援工作，配合电梯应急救援平台运行管理。公安部门负责做好电梯群体性突发事件应急处理、现场秩序和安全维护，依法查处破坏电梯设施、危害公共安全等违法行为。财政部门负责保障市属有关部门履行电梯安全监管职责所需必要工作经费、装备投入。
六、建立综合防范体系
（十七）依法实施行政强制。市场监管部门可以采取强制手段，对存在严重事故隐患的电梯依法封停，督促电梯使用、维保单位立即进行整改，消除安全隐患，经检验合格后，方可恢复使用。
（十八）强化诚信体系建设。探索建立电梯使用、维保单位“黑名单”管理制度，通过事故调查、安全检查、群众举报投诉等途径，对有不良记录的电梯使用、维保单位采取重点监管、政策制约与舆论监督，及时向社会公开监督检查结果，并向相关部门通报。
（十九）鼓励社会参与监督。鼓励人民群众参与电梯安全的监督，畅通举报投诉渠道，简化举报投诉流程，如实向相关部门举报投诉电梯使用、检验中的违法违规行为。
（二十）加大指导宣传力度。相关部门要加强电梯安全运行及业主安全主体责任意识等方面的宣传，引导乘客文明乘梯，增强公众电梯安全防范意识和责任承担意识。鼓励新闻媒体、学校、社会团体等开展电梯安全知识的宣传教育。
（二十一）积极开展电梯安全责任保险工作。引导和鼓励电梯使用、维保单位投保电梯责任保险，提高电梯安全事故赔付能力。　

来源：黄冈市人民政府网

W先生

行政权力滥用，而暴露出的是畸形权力观！

2020年9月18日来自于湖北黄冈政府网发布了《黄冈市区住宅小区业主大会和业主委员会管理办法（试行）》四个文件制定听证会的公告
黄冈市政府办公室会同市信访局、市自然资源和规划局、市住建局、市民政局、市市场监管局等单位起草了《黄冈市区住宅小区业主大会和业主委员会管理办法（试行）（征求意见稿）》《黄冈市区住宅小区物业服务管理办法（试行）（征求意见稿）》《黄冈市区住宅小区车库车位规划建设与使用管理办法（试行）（征求意见稿）》《黄冈市区住宅小区电梯使用安全管理办法（试行）（征求意见稿）》。为广泛听取社会各界对上述四个文件的意见建议，作为一个饱受物业和开发商侵害的维权业主之一，对这份公开的公告我有话要说！
一．业委会成员是业主大会选举产生？还是由组织派遣？

业主代表中党员比例应达到60％以上，业主委员会委员中党员比例应达到80%以上。推行小区党组织、业委会“双向进入”“交叉任职”，支持通过法定途径推选小区党组织班子成员担任业主委员会主任。
住宅小区成立业主委员会，依法和谐实施基层治理，是《物权法》和国务院《物业管理条例》的法治要求！
依法行政、执政为民是政府基本职责，政府如何科学民主决策提供了更多好的经验，法治化市场化是解决当前小区物权矛盾纠纷的唯一正确方向，可是黄冈市政府却公然给出了一个反面的方向！业委会是民间自治组织，其活动可以接受基础党组织的监督。但显然，这份文件中，相关机构有“越俎代庖”之嫌！” 公然违背法律法规，业委会是业主自治组织，竟然受到80%党员的限制？这是要把公民合法选举权给收回去么？政府职能部门都不能保证成员百分之六十的党员，却要求一个民间自治组织百分之八十党员？你品，你细品….
此举动，完全可以将其作为形式主义、官僚主义、不作为的反面教材，其行为本质可作为违背中央全面依法治国方针的范例。





二、业主成为自己的代表需要经历严格审查？


严重影响社会基层治理的前进方向！顺应法制，立党为公，执政为民，刻不容缓！本来成立业委会街道社区该主动配合支持，但此文公告一出面对都是处处刁难，政府人为刻意设置障碍、让“业主”成为自己的业主代表都要受到公、检、法、税务甚至信访部门的资格审查？真所谓，天下之大，无所不有！

三、政府代行物业费清缴，行政权力滥用？

众所周知，物业管理公司与业主之间是委托关系，维持双方秩序的是“契约精神”。但从新闻里可以看出，一些业主拖欠物业费，并非是有意赖账，而是因为物业管理公司没有较好地履行管理责任，如安全管理、卫生管理不到位等。说白了，物业管理存在这样那样的问题，让业主们有意见，才导致业主物业费久拖不缴。严格说来，物业服务和普通服务性行业毫无区别，可以直接理解为一种“买卖关系”——我花钱买你的服务。
业主拖欠物业费，只是物业公司与业主之间的一种利益纠葛。市场经济下的利益纠葛，应当交由司法手段来处理，行政权力大可不必介入。动辄发“文件”干涉公职人员私事，不仅影响“文件”的权威性，也实属行政权力滥用，而暴露出的是畸形权力观。权力无边界，该管的、不该管的，都先“发文”，“公章”沦为公权滥用的“尚方宝剑”，这是对于一些地方部门滥发“文件”现象的批评。一边是全国范围内在清理压缩文件、理顺权力关系，要求依法行政；另一边地方政府还在为催缴物业费发通知，不说是顶风上，也是极其不合时宜。这既暴露出滥发“文件”的惯性，也暴露出依法行政观念淡薄的畸形权力观。

即便主张清缴，也应由相应的物业公司提出，由物业公司根据欠缴时间长短，增收滞纳金，或直接诉诸法律，由法院出面催缴。作为政府不是不能插手，而是要摆正管理者和协调者的位置，为业主和物业公司的平等协商创造良好平台。一方面，推动小区成立业主委员会并发挥作用，赋予业主更多的维权手段和渠道，同时要向业主倡导“有偿服务”的理念；另一方面，要强化对物业管理水平的考评，让业主感受到物业公司的服务确实物有所值。

　　我们强调“政府的归政府，市场的归市场”，这正是为撇清政府与市场的关系，也是为了更好地依法行政。拖欠物业费者尽管涉及到不少公职人员，他们有带头缴纳物业费的社会责任，但欠物业费本身还是市场问题，只能教育提醒为主，不能使用行政权强行。动辄发“文件”强制公职人员私事，不仅影响“文件”的权威性，降低了行政效率，也实属行政权力滥用，而暴露出的是畸形权力观。

四、住宅小区地下车库车位权属？


地下车库是对地下空间资源的利用，和地表上某独立单元房间对地上空间资源利用一样，都具有使用面积和建筑面积，在建造时都需要额外投资。地下车库是相对独立的建筑物，具有作为所有权客体的物的所具有特性，它是一种特定的、独立的物，并不能以其它物代替，而且在空间上能够个别地、单独地存在。

因此，虽然确定地下车库的所有权的归属尚无法律明文规定，但它具有专用使用权是不容置疑的。法律上未确定其所有权并不意味着相关的权利就不存在。

1、小区土地使用权如果为业主享有，开发商就不能再享有该小区的土地使用权，因此，也不能享有土地地表和地下建筑的所有权和支配权。界定土地使用权是否为业主所有依据是开发商的地下车库没有分摊土地公摊！
2、如果地下车库作为小区建设的配套设施之一，是建筑物的辅助设施，就应如道路、管线一样，是房屋的从物，应交付建筑物的所有人共同使用，在买卖合同没有特别约定的情况下，从物应当依从主物(房屋)一并出售、转移。如果车位没有产权，建成后的车库应作为公配设施，是建筑物的辅助设施，交付建筑物的所有人共同使用。

3、如果业主取得的国有土地使用权同时包含了空间权，如果承认了地下车库的产权属于发展商，那么就承认了空间权被发展商保留，但既然土地使用权都转让给小区业主了，发展商又依据什么来认定空间权还保留在自己的手里?从法律逻辑上解释不通。因此只能推定出地下车库的产权属于全体业主享有。

4.地下车库是对地下空间资源的利用，和地表上某独立单元房间对地上空间资源利用一样，都具有使用面积和建筑面积，在建造时都需要额外投资。地下车库是相对独立的建筑物，具有作为所有权客体的物的所具有特性，它是一种特定的、独立的物，并不能以其它物代替，而且在空间上能够个别地、单独地存在。因此，虽然确定地下车库的所有权的归属尚无法律明文规定，但它具有专用使用权是不容置疑的。法律上未确定其所有权并不意味着相关的权利就不存在。
5.根据《湖北省物业服务和管理条例》第五十四条规定：物业区域内按照建设工程规划许可证确定且初始登记所有权人为建设单位的停车位、车库的归属，由当事人通过销售、附赠或者出租等方式约定，不得销售给业主以外的单位和个人。优先满足业主需要后对外出租的，每次租赁期限不得超过一年。　　　　物业区域内占用业主共有道路或者场地用于停放车辆的车位，属于全体业主共有，其分配、使用及收费管理具体事项由业主大会决定；建设单位、物业服务企业不得销售或者变相销售。
很显然，开发商要想租售车位，首先得要办产权证，并且证明自己建设地下车库的费用没有列入这个房价之中，如果没有产权证，开发商对地下车库就没有租售的处置权

6、“卖车位的前提是开发商对车位享有所有权，简单地说，就是把产证办出来。如果办不出产证，它的性质就是不明确的。开发商，他们认为在委托测绘机构进行测绘的时候，没有把地下车库分摊 到业主的建筑面积当中去，也就是说没有把这个公共面积分摊到业主的建筑面积当中去，所以就认为产权应该归开发商。
7、如果开发商要主张对地下车库的权利，就必须提供证据证明，开发商将地下车库是作为一个独立的项目来进行开发建设的。但是如果开发商没有将地下车库作为一个独立的项目来投资建设，而是把建 设成本摊入了公共建设成本之中，而且在房屋销售的时候也向业主收取了这方面的费用，那么地下车库就应当归全体业主所有