黄冈市2021年房地产市场研判

黄州最美遗爱湖

土地市场供应

2020年黄冈市加大土地推出力度，全年共成交住宅开发用地供应15宗，总面积128.47公顷，同比增长78.3%。









2

商品房市场供求关系

年度数据

图片



2020年黄冈市主城区新建商品房批准预售面积96.29万平方米，同比增长19.78%。市场因供应量加大，且因疫情影响而抑制了购房需求，导致近三年来，市场供求关系首次出现失衡。



月度走势

图片



受返乡置业因素影响，1月份市场项目集中推盘放量，但突如其来的疫情打乱了市场的供求关系，至7月份市场逐渐回暖后又出现一波市场集中放量的行情，而购房需求直至10月份才得到释放。



2021年1-2月，新建商品房批准预售面积16.56万平方米，同比减少9.01%；其中，新建商品住房批准预售面积16.39万平方米，同比增长1.42%。





3

2020年商品房市场成交

年度数据

图片



近三年市场成交量呈下滑趋势，且2020年受疫情影响，新建商品房销售6049套，销售面积69.56万平方米，同比减少15.11%；其中，新建商品住房销售4914套，销售面积58.89万平方米，同比减少16.38%。



2021年1-2月，新建商品房销售1480套，销售面积17.29万平方米，同比增长290.29%；其中，新建商品住房销售1242套，销售面积14.44万平方米，同比增长294.54%。



月度走势

图片



从新建商品房成交走势看，上半年受疫情影响，成交低迷，市场回温后，下半年置业购房需求得到释放，尤其是在11月和12月返乡潮刺激下，成交面积达到全年的31%；从存量房成交走势看，购房热潮主要出现在5月、7月和12月三个阶段。



房价走势

图片



2020年受多方面因素影响，上半年成交量惨淡，开发商为实现回款目的，从5月份起加大促销力度，导致市场成交均价呈下滑趋势。





4

  市场库存情况



截至2020年12月末，已批准预售但尚未售出的商品住房5283套，面积61.48万㎡，按照2020年新建商品房月均成交面积6.32万㎡进行计算，预估市场库存量仍需9.7个月才能去化完毕。



图片



纵观2020年，地产作为黄冈市经济发展的稳定器和压舱石，经历了急降慢升的走势。黄冈楼市从数量转向质量发展，智能、绿色、多功能、品牌化趋势和特征越来越明显，销售延续复苏行情，房价总体延续平稳，以价跑量现象更为突出。



■ 销量稳步恢复 房价稳中略降



图片

示意图 | 来源于网络



随着疫后重振的强刺激，市区楼市如同大病痊愈，整个市场快速实现探底回升态势。从销售月份来看，一季度销售受疫情影响，史无前例的惨淡，二、三季度销售缓慢攀升，四季度开始威猛发力，全年走势可用一个“√”走势描述。



2020年黄冈楼市最让人欣慰的是二手房市场持续火爆，全年二手房成交面积71.83万平方米，同比增长33.31%，为历年之最。其火爆背后是部分刚需购房群体，因疫情导致手头紧张，只好舍其新房而求二手房；另外则是曾经的囤房者见势不妙，争先恐后地出货兑现。楼市库存日渐抬升，正朝向供大于求方向发展。



■ 大鳄抢滩入驻 行业洗牌加剧



图片

示意图 | 来源于网络



曾经的市区楼市，难见一家国内知名品牌房；而今的黄冈，满城尽是大牌房企；市区楼市竞争史无前例，强势洗牌就在当下。



市场已被恒大、碧桂园、实地、澳海、中梁等国内百强房企所主宰，本土房企只好断尾求发展。市场竞争，优胜劣汰。黄冈楼市正在拥抱高大上，对标新奇美，这一切只能说明楼市在日趋成熟，使劲与国内大城市接轨。



■ 市场预期稳定  楼市行稳致远  

问

两会之后，黄冈楼市又该何去何从？
图片

示意图 | 来源于网络

1
从宏观经济来看，中央多举措畅通国内大循环，充分释放国内需求潜力，打通“双循环”新格局。“稳楼市”也是2021年房地产政策的内核诉求。楼市政策环境将呈现出“一变两不变”的特征。“变”的是，“三道红线”融资监管新政改变行业生态，将同时对房企融资、销售、开发行为产生影响；“不变”的是，“房住不炒”和“因城施策”的政策基调不变，不同层级城市间“冷热不均”，楼市投机时代渐行渐远。

2
从市场发展来看，长时期住房市场总体过剩，预估将在2025年出现住房绝对拐点即住房销售额绝对量下降可能会提前。国内虽然总量可能下降，但是住房需求、供给和投资的总量仍然较大，中上收入家庭住房可能已经出现过剩，但中低收入群体的住房改善需求，尤其是保障性住房需求的缺口还很大。黄冈楼市将从数量转向质量发展，智能、绿色、多功能、品牌化趋势和特征将越来越明显，销售延续复苏行情，房价总体延续平稳，以价跑量现象更为突出。

3
从黄冈楼市现状看，随着供地节奏加快，2021年新增项目也将超出预期。预计全年新增建设面积达到100万平方米左右，新批预售面积必将大大超过上一年，投资者选房购房更方便。在“房住不炒”的大基调指引下，仍将是“稳”字当头，销量必定会超过2020年。让我们拭目以待，静待花开！