这个物业服务合同是否有效？

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麻城市市府龙湾小区业主委员会在没有召开业主大会，且业主不知情的情况下，私自与麻城市荣城物业服务有限公司签订的物业服务合同是否有效？我们全体业主静待各位领导的答复！

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根据《中华人民共和国民法典》条文解析第二编 物权
第二分编所有权
第六章业主的建筑物区分所有权
第二百七十八条规定了业主共同决定的事项及表决程序有关内容。
根据本条规定：
一是由业主共同决定事项有9项。即1.制定和修改业主大会议事规则；2.制定和修改管理规约；3.选举业主委员会或者更换业主委员会成员；4.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；5.使用建筑物及其附属设施的维修资金；6.筹集建筑物及其附属设施的维修资金；7.改建、重建建筑物及其附属设施；8.改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；9.有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

二是业主共同决定事项的表决程序是：第一，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。第二，决定第6项、第7项、第8项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。第三，决定除第6项、第7项、第8项规定以外的其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

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根据《物业管理条例》第二章　业主及业主大会

第八条　物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第九条　一个物业管理区域成立一个业主大会。

第十一条　下列事项由业主共同决定：

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业;

(五)筹集和使用专项维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十二条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

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这个是小区公开投票结果，还没有一家家去走访，完全是业主自愿的，为什么知情的那些人不站出来，是做了什么见不得光的事吗？

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麻城住建 发表于 2023-6-21 18:19
麻城市住建局关于荆楚网转办件《网调函〔2023〕061302》号情况调查的回复函
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本人一直在家，为什么没有收到书面征询意见书？而且本人也问过本小区很多业主，并不知情此事，你们如何解释？还有你们说的合法，符合哪本法律的哪条哪款？本人也收集的《民法典》及《物业管理条例》，并附上了相关的法律条款，你们怎么说？

麻城市住建局

麻城市住建局关于荆楚网转办件《网调函〔2023〕061302》号情况调查的回复函
      接到上级部门转办的关于“市府龙湾小区业主私自与麻城市荣成物业服务有限公司签订的物业服务合同是否有效”的相关诉求后，我局立即开展了调查，现将调查情况回复如下。
      一、调查情况
      2020年7月，在龙池办事处以及园林社区的主导下，党员下沉社区共建单位中国人民银行麻城支行和小区综合党支部的协助下，市府龙湾小区小区召开了业主大会，选举产生了业主代表、业委会委员，并成立了业主委员会。
      2021年8月，经小区综合党支部、业主委员会多次商讨，结合当时疫情防控需要，决定就市府龙湾物业服务合同相关事宜向小区首届业主代表大会的62名业主代表书面征询意见。8月23日在小区公示了物业服务合同条款，9月4日开始书面征询在家的业主代表意见，共有43名业主代表签署了同意市府龙湾小区业主委员会与在小区从事前期物业服务的麻城市荣成物业服务有限公司签署物业服务合同的授权书，同意授权的业主代表占业主代表总数的69.4%。
       根据《湖北省物业服务和管理条例》以及住房城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）等文件规定，其结果合法有效。
       9月19日，该小区综合党支部、业主委员会、物业公司召开三方联席会，依据书面征询业主代表结果，市府龙湾小区业委会与麻城市荣成物业服务有限公司签订《物业服务合同》。并于2021年11月到我局进行了物业服务合同备案，备案号：【2021015】
      二、结论和意见
      经查阅麻城市市府龙湾小区业主委员会成立的备案信息和该小区业主委员会与麻城市荣成物业服务有限公司签订的《物业服务合同》的备案资料，我局认为双方签订的《物业服务合同》程序合法。


                                                                                                                      麻城市住建局
                                                                                                                     2023年6月15日