大家分析一下黄梅戏大剧院那里的格兰道商铺价值

满城天花 · 发表于湖北省黄冈市 2013-1-22 08:43:11

你一辈子能看几回戏?所以黄梅戏大剧院放在那里,让艺术家们清心寡欲地在那搞阳春白雪.
再说了那里连公交都不通,就靠安居工程和经济小区来买高档商品?

满城天花 · 发表于湖北省黄冈市 2013-1-22 08:36:42

人少,买了就人傻.

浮在空中鱼 · 发表于广东省东莞市 2013-1-21 23:57:18

我觉得不值得,本来人就不多,那位置更少,就算培养那里也没人
再就是你看下深圳东莞才多少钱一平,4万?万达?

lisadeng · 发表于广东省深圳市 2013-1-22 08:29:14

此地段确实缺少人气

yinhu920 · 发表于湖北省黄冈市 2013-1-21 21:13:58

黄州大道与湖心路交界位置的格兰道楼盘，也就是人们称呼的黄州大道上五星级酒店。个人觉得这个地段相当好，对面又有新艺校等住宅楼群，侧面又是遗爱湖，联通湖心路至开发区。上周，珠海的朋友（本地人外地发展）约我一起去看这个楼盘。商铺均价2万6,80多万可以拿下31平米的商铺，15年包租，6.5%年回报率，每两年0.5%递增，我算了下，投资50%的首付40万，贷款40万十年，期间包租的租金刚好支付银行贷款。
第一种算法：投资40万，贷款40万，商铺面积31平米，10年后，100%拥有产权（包租的租金与月供持平）；问题：40万丢进去打酱油10年，变成80万固定资产，而不是现金，是否划算？10年后变现是否顺利？
第二种算法：十年后，资产为80万，而盈利计算方式是你投资额的7.5%（从第一年6.5%计算，每两年0.5%递增），第11年开始租金盈利，每月收入4600左右。这一点比较稳定。也是我朋友动心的原因。
第三种算法：也就是地价升值，地价升值才是商铺投资的重点，还是按10年计算，该地段的地价从2万6升值到3万6，等于就是你投资40万（50%首付），10年后出手赚30万，加上80万的资产共110万。问题：理论上这种回报率可观，但风险就是10年，该地段的发展速度跟不上，问题不是出在1万元的地价升值空间，而是起点2.6万太高，如果从1.2万涨到2.2万，十年不是梦，但从现在的2.6万涨到3.6万，黄冈这个城市承受力跟不上！商业中心全城开花，虽然该商铺的算法是科学的，在一个商业中心启动期、磨合期、培育期等不利因素下依然保持稳定的租金收入，一楼还是二楼，内街还是外接，有没有人租，租金多少，不关你的事，运营商包租，运营商掏钱付租金。
朋友在外十年，要听我的意见，要我说下手他就搞，这种事不好说，担当不起未来的风险啊！
我对这个地段感觉不错，商铺运营的租金回报方式也稳定，我不好给建议的原因就是认为1、价格高了，油条1元一根有人卖10元，虽然有人认为10元不值钱，无所谓，但我看到的是油条只值1元，而不是10元钱值不值钱能干什么的问题！
2、该地段的升值空间以及周期长短不确定，黄州商铺如果炒到4万，是什么概念，大城市不要上月球开发去了？
3、10年或15年后的变现或者是否继续包租的难度！
大家给个意见，谢！