震惊，鄂州的房子还在涨价，而且是大涨！

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根据具体测算，目前的房屋价格中，政府的各种税费比率在30-50%左右，有些标王地块甚至还要更高，如前不久任志强爆料最高可达70%以上。这等于说，你买一套100万的房子，至少有30-50万是缴给政府的，相当你一辈子的积蓄，加上全部的按揭贷款（那是你未来十年或几十年的收入）一下子被征了30-50%、甚至70%的个人所得税。这个高额所得税基本是由地方政府收取的，所以，各级地方政府才那么热心、真诚、坚定地支持房地产业的发展。

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根据具体测算，目前的房屋价格中，政府的各种税费比率在30-50%左右，有些标王地块甚至还要更高，如前不久任志强爆料最高可达70%以上。这等于说，你买一套100万的房子，至少有30-50万是缴给政府的，相当你一辈子的积蓄，加上全部的按揭贷款（那是你未来十年或几十年的收入）一下子被征了30-50%、甚至70%的个人所得税。这个高额所得税基本是由地方政府收取的，所以，各级地方政府才那么热心、真诚、坚定地支持房地产业的发展。

华电

早就说过,房地产大势已去,现在国家大力投入建设保障房,消化房地产市场后期萎缩的产能和就业,6月是房地产还债的高峰期,资金不多实力不济的房地产商会在这轮的大清洗中淘汰出局. 房地产市场还会发展, 但同以前那样已不再可能了.如果真要买房子,最好过了今年再考虑.

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房地产建筑成本

1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；

2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；

3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；

4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；   

5、抹灰工程：25~40元/平方米；

6、外墙工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米；

7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；

8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；

9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；

10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；

11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；

12、电梯工程（如有）：40~200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米；

13、人工费：130~200元/平方米；

14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；

;15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米；

16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90元/平方米；

17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米；

18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米；

19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米；

20、上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。

以上没有算精装修，一般造价约为1000~2000元/平方米，高档小区可达3500元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为500~1500元/平方米，这要看档次高低，也有300元/平方米简装修，更有3000~10000元/平方米超高档装修（拎包入住）。

21、设计费（含前期设计概念期间费用）：15~100元/平方米；

22、监理费：3~30元/平方米；

23、广告、策划、销售代理费：一般30~200元/平方米，高者可达500元/平方米以上；

24、土地费：一般二线城市市区（老郊区地带）为70~100万/亩，容积率一般为1.0~2.0，故折算房价为：525~1500元/平方米，市区中心地带一般为200 万元/亩，折算房价为：1500~3000元/平方米，核心区域可达300万元/亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价； 三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100~500元/平方米，也有高达2000元/平方米以上的情况；

25、土地税费与前期费，一般为土地费的15%左右，二线城市一般为100~500元/平方米，各地标准都不一样。

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结论：基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也难以少于1000元/平方米。

实际上，多层普通商品房，建安成本大约在1200元/平方 米左右，小高层与高层普通商品房，建安成本大约在1500~1800元/平方米左右，档次越高，造价越高。
能让利的主要是：小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分 的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。另外，开发商的开发品质也有一定关系，如果一味压价，品质是要差一些；

民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些，这主要有两方面的原因，一是大多数民营企业主要以效益为主导，成本一般控制得好一些，二是民营企业腐败成本相对要低一些。

不论何种原因，同品质的小区成本上下也不会超过100~200元/平方米。

刘安康

要不要人活命啊,涨.......

周郎顾曲

兄台高见，现在低价入市，越是低迷越是选购，买涨不买跌是大众所想，但是不是最长远的投资方向，国家再怎么打压鄂州房价充其量也只是抑制过快上涨，房产行业报复性反弹的时候很快会来临，毕竟鄂州这种3线外城市房价本来就不高。所以这个时候买房是最合适的机会。无论是商住投资都是收益最佳的时候，当然选择合适的地段楼盘楼层小区环境都是以后地产价值走向的标尺。

苏白

3月份不过是个小高潮，过了3月、4月，就该歇菜了。
到了11月，就是量价齐跌，成交量萎靡的时刻。

吴都闲士

房价还有多大的下降空间，大家只要算算建筑成本、拆迁费、各种税费、土地转让成本、开发商合理的利润就知道了。这几项的总和最低是多少，可以说房屋的最低价格就是多少。如果再少于这个数的话，那么开发商宁可退出开发市场，也不会按比最低成本价还低的价格把房屋卖出去的。

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吴都闲士 发表于 2012-5-8 22:40
房价还有多大的下降空间，大家只要算算建筑成本、拆迁费、各种税费、土地转让成本、开发商合理的利润就知道 ...

开发商还是很赚钱的，鄂州还有很多楼盘等着开盘了。开发商的资金连并没有断裂。活的很滋润。