震惊，鄂州的房子还在涨价，而且是大涨！

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虽然在2011年12月中央经济会议与今年政府工作报告都一再强调：要坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归。但是，所谓形势比人强——这个人可不仅仅只是我等生斗小民，也要包括手握大权的执政者。在越来越严峻的形势面前，房地产调控还能坚持多久，非常值得人怀疑。甚至可以断言——不超过6个月，房地产调控将必然崩溃。
严峻的形势主要在3个方面对房地产调控带来越来越沉重的压力。
　　其一，地方政府财政危机。去年我们银监会有个数据，地方政府负债是16万亿，虽然这个数据已经让外界一片哗然，但是境外的金融机构（好象是著名的标普）还指出，这个数据少算了3万亿，实际地方政府负债是19万亿。不管是16万亿还是19万亿，我们地方政府仅仅要支付的利息每个月怎么也得1千多亿，在面临最严厉的房地产调控背景下，目前我们地方政府每个月卖地收入仅仅300——400亿，已经连利息都付不出来。
　　那么税收呢？今年两会广东有个税务局长公开说：分税制中央把税收大头都拿走了，这是逼着地方犯错误。以前还可以靠卖地维持（土地收入占地方总收入2/3），现在这块收入连负债的利息都还不上，地方政府怎么维持？豪不夸张的说，目前绝大多数地方财政已经到了快破产的地步。
　　内幕一：某地方政府最近高息集资，以9.5%的年利率向公务员集资，居然弄到了几个亿，勉强还能撑几个月，嗯，消息传出，各个地方政府纷纷效仿——请问，地方政府已经要靠向公务员集资才能维持财政不破产的局面，这又能撑几天？
　　地方的财政危机还不仅仅是地方财政破产这么简单，还涉及一系列的民生问题。今年政府工作报告庄严承诺，今年要完成保障性住房若干套、要实现教育投入占GDP4%——那么，钱从那里来？
　　管理层的算盘是盯上了地方卖地收入这块大蛋糕——现在地方卖地，就得立刻在收入中提取34%的比例分别进入教育与保障房基金。试想，如果房地产市场如果持续低迷，地方政府无法卖地——那就意味着保障房大面积停工、教育投入无法到位，这可不仅仅是管理层的面子，连里子都要丢光了。
　　内幕二：现在地方政府都在想办法逾越国土部的红线，给买地的投资者这样的优惠政策。某地方政府书记公然宣称：买地者只要交纳一半的土地款就给办国土证，剩余一半款可以在一年内付清。即使这样，买地者也寥寥无几。
　　第一个结论：地方债务危机、财政危机、保障房停工危机、教育投入无法到位的尴尬等等，这是压向“坚持房地产调控不动摇”的第一批筹码。
　　其二，金融的压力。
　　在前几年房市特别火爆的时候，地产开发企业为了拿地向金融机构贷了不少款。这些金融机构包括银行、信托、基金等等，渠道虽然不一样，但是资金源头却基本一致——都是银行的钱，或者说都是老百姓的钱。现在房市低迷，这些贷款立刻就出现很大的问题。比如信托，当初可是以年息10——13%的承诺回报吸引的投资者，现在别说回报了，连本金能否兑现都有很大问题，如果信托兑付出现问题，一旦蔓延开去，那就不得了了（银行也会出现大量的房地产坏帐）——想想08年美国次贷危机，不就2个金融机构出事，连累一大批金融机构倒闭吗？所以，最近最紧张的估计就是银监会的头头了，一些头头甚至一竿子插到底，直接盯一些金额巨大的项目，怕出事，是真怕出事。
　　内幕三：据传银监会已经给信托下了死命令：不惜一切代价保兑付，如果信托自己的股本金都填完了还不能保兑付，银监会甚至会卖信托的牌照也要保兑付！
　　同学们，你们知道信托牌照是个什么概念吗？这可是有钱都弄不来的第二银行资格啊。没有与高层相当过硬的关系，你就是抱着几十个亿，也未必能弄一个信托的牌照。好吧，现在已经到了银监会不惜要动这些“与高层相当过硬关系”的奶酪也要保兑付的地步，可见金融压力有多么巨大。
　　巨大的金融压力是压向“坚持房地产调控不动摇”的第二批筹码。
　　其三：经济下行的压力。
　　在两会上我们的温总理公开承认：“今年经济下行压力很大”，即便这样，我们今年GDP增速还得定个7.5%——没办法，就业压力太大，GDP增长速度下调空间实在有限（详见我的新书《你所不知道的冰冷经济真相》，呵呵做个广告），那么，我们拿什么来保这个7.5%？
　　第一架马车出口。在人民币持续升值的背景下，外贸出口形势那是相当严峻——没办法，这也是还我们过去扭曲汇率的债，出来混是一定要还的，这架马车不下滑就谢天谢谢地了，对GDP增长的贡献是指望不上了。
　　第二架马车投资。再来个4万亿？09年我们投了个4万亿，结果导致CPI几十个月居高不下，政府7次降低存款准备金率，3次降息，大量铁公基投资强行停工，发改委象街道老太太一样四处约谈——不管你是洗发水还是儿童奶粉，只要你想涨价——好吧，发改委立刻就要请你喝茶。就这样才算勉强抑制了通货膨胀凶猛的势头。再来个4万亿——估计天朝就要变成津巴布维第二了。
　　所以，投资今年肯定还得做一些，但是规模肯定要控制，对GDP增速贡献非常有限。
　　第三架马车消费。过去，我们消费是靠房产+汽车这两大主力来支撑。嗯，现在汽油破8，汽车消费遭遇重创（2桶油真坏啊），房地产消费又要“坚持房地产调控不动摇”。消费也难以指望。
　　三架马车全部停摆，我们拿什么保7.5%，如果保不住7.5%，那就不得了了不得了。
　　通过上面的分析，我想任何人都可以得出同样的结论：房地产调控很快就要放开，房地产调控必然失败。
　　如果你还不明白，好吧，请你找一架天平，在天平的左边请你放上一个筹码：要坚持房地产调控不动摇，管理层要兑现承诺，在天平的右边，请你先放4个筹码，分别是：地方债务危机、财政危机、保障房停工危机、教育投入无法到位，再放一个筹码：金融压力与危机；再放2个筹码：经济下行压力、就业压力，好了，现在你是决策者，你觉得是左边那个筹码重，还是右边那7个筹码重呢？
　　如果你做出了结论，那么，一旦房地产调控放开会有什么结果呢？很显然，肯定是迎来房地产报复性上涨。没办法，这就是以行政干预市场，企图以人为意志去扭曲市场规律的必然结果。那些等着房价“合理回归”的人就去哭吧，房价总理说了算还是总经理说了算——归结到实质就是政府说了算还是市场说了算。最简单的经济规律是，房价过去、现在一直到未来只能是市场说了算，或者说总经理说了算。
　　这就是冰冷的经济真相。
　　立贴为证。

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20年前的报纸，撇开具体数据，观点与现在的基本没什么区别，用一句很俗气的话：让历史告诉未来——未来会如何不是一目了然了吗？反正我坚持一个观点：房地产调控必然失败，房价将进一步上涨。

青鸟的翅膀

有谁在买？

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青鸟的翅膀 发表于 2012-5-4 12:47
有谁在买？

刚需撒，总有要结婚的人撒。

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房价难降的真实原因在于以下几个方面:

    一是税费反复。统计显示,商品房交易过程中,有12项税跟56项费加在一起,占到了房价的70%左右。而这70%的税费是刚性的,在调控时难以使其下降,有10%的构建成本,这写也是难以使其下降的。另外,有10%的灰色支出包含在开发商的利润当中。70%加上10%加上10%等于90%。也就是说政府在调控是难以突破90%这个刚性关口。

    二是保障房落到斗升平民手中数目太少。政府目前宣布建成保障房432万套,开工1043万套,可这些保障房落到升斗百姓的手中较少。以北京为例,60%的保障房是福利房,北京建的大概10.5万套中,公务员住的甭管多豪华的房子都叫保障房。当然,在保障房中,还包括一定的碰去改造等项目。

    三是地方财政过于依赖土地,税制畸形。地方政府过于依赖土地。为了重构地方财政,财政部长提出要全面开征房产税。你现在不卖土地了,开征房产税的后果,只会让地方政府进一步陷入土地财政的窘境。房产税跟房地产没关系吗?

    我们整个税制结构是畸形的、不合理的。如果全面开征房产税的话,地方政府过去说陷入土地财政这种漩涡里,下一步呢,表面说我们要改革税制,重建财税结构,其实地方政府下一步还是土地财政。换个名义,变成房产税罢了

满地爪牙

看着它涨。。。。。

救世猪

88wht88 发表于 2012-5-4 12:18

确实，你举出了很多的实例，来证明了房地产价格还要大涨。而且我本人也同意房地产价格暴跌也是不可能的。但房地产吸取了普通人的大量的财富是不争的事实。我打个比方，房地产相对于中国的经济就是人身体内一个变态的疯狂吸取营养的器官，就算你拿出了x光片，B超，活检来证明了这个器官仍然会继续的疯狂的上涨下去，并不能降低他给人体（社会）已经造成了巨大的伤害，只看这个人是否明智的采取措施（干脆的一刀和相对温和的化疗任选其一），否则就在疯狂中一起去吧

88wht88

救世猪 发表于 2012-5-4 14:30
确实，你举出了很多的实例，来证明了房地产价格还要大涨。而且我本人也同意房地产价格暴跌也是不可能的。 ...

回楼上的，
中国现在最主要的问题是制造业纷纷抽出资金去投资地产、金融股票，奢侈品，中国将会出现严重的产业空心化危机。我们政府考核地方官员只考核GDP，因为GDP做上去了，处于经济链顶端的政府自然就是最大收益者。由于泡沫越来越大，中国金融危机爆发只是早晚的事。10年之内看得见。

88wht88

走那条路都不重要，重要的是，我们现在是不是被蒙着眼睛，被强迫走在一条错误的道路？！